1 - Sur quelle base se calcule l'amortissement Robien classique et comment se répartit-il ?
Sur le "prix de vente amorti du prix du parking" auquel il faut ajouter les frais d'acte. Les frais d'hypothèque, eux, ne sont pas amortissables mais déductibles l'année de leur paiement. L'amortissement est réparti de la manière suivante : * 8% du prix d'acquisition les 5 premières années, * 2,5% pendant 4 ans, * puis possibilité de proroger de 2,5% les 6 années suivantes (2 x 3 ans)
2 -Quelle est la date d'application du dispositif Robien classique ?
Le dispositif Robien classique concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. Cependant, l'instruction Robien prévoit que ce dispositif s'applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003. Suite au vote du projet de loi portant Engagement National pour le Logement, le dispositif Robien Recentré remplace le dispositif Robien classique à compter du 1er septembre 2006.
3 - Quels sont les logements concernés par le dispositif Robien ?
4 types de logements sont concernés :
4 - Existe-t-il une déclaration à faire auprès de l'Administration Fiscale pour bénéficier du dispositif Robien ?
Oui, il faut remplir l'imprimé 2044 S (déclaration des revenus fonciers) lors de la déclaration de revenus de la première année d'application du régime (année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition), y annexer l'engagement de location (2044 EB) et une copie du bail de location ainsi que l'attestation d'acquisition. La déclaration 2044 S sera à établir ensuite tous les ans. Il faudra y joindre, en cas de changement de locataire, la copie du nouveau bail.
5 - Quelles conditions régissent la location en Robien ?
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement si elle est postérieure. Elle doit constituer la résidence principale du locataire, être effective et continue. Un engagement de location de 9 ans doit être pris et il faut respecter les plafonds de loyer fixés par décret.
6 - Quelle est la durée d'engagement de location imposée dans le cadre du dispositif Robien classique ?
L'engagement initial est de 9 ans, renouvelable 6 ans par période triennale.
7 - Dans le cadre du dispositif Robien, la location à un ascendant ou un descendant est-elle possible ?
Oui, la location à un ascendant ou à un descendant est autorisée, dès lors que cette personne ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Attention, dans ce cas, le droit à l'aide au logement (APL...) sera perdu pour le locataire du fait de son lien de parenté avec le propriétaire.
8 - Le bénéfice du dispositif Robien est-il applicable à l'achat de parts de SCPI ?
Oui, il est possible de bénéficier de l'avantage fiscal du dispositif Robien dans le cadre de l'achat de parts de SCPI : la défiscalisation s'opère alors sur 95% du montant de la souscription des parts à compter de l'année de souscription. Le souscripteur devra s'engager à conserver la totalité de ses parts durant toute la durée de l'engagement de location.
9 - Quelles conditions doit respecter une SCPI qui investit en Robien ?
La société doit tout d'abord être soumise à l'IR et s'engager à investir 95% du montant de la souscription dans le financement d'une opération entrant dans le champ d'application de la loi Robien. La société doit également s'engager à louer le logement dans les conditions prévues pour l'application du dispositif.
10 - Dans le cadre du dispositif Robien, quel est le taux de la déduction forfaitaire ?
Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, la déduction forfaitaire était de 6%. La loi de finances pour 2006 supprime cette déduction et la remplace par la possibilité de déduire, pour celles qui ne l'étaient pas, les charges afférentes au logement pour leur montant réel.
11 - Dans le cadre du dispositif Robien, quels sont les cas de remise en cause de l'avantage fiscal ?
Le non respect d'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Les principaux cas de requalification sont la cession du logement durant la période d'engagement de location, le non respect du plafond de loyer ou la location à un membre du foyer fiscal. Il existe néanmoins trois exceptions à cette règle. Lorsque la rupture de l'engagement résulte du licenciement, du décès ou d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, l'avantage fiscal pratiqué n'est pas remis en cause.
12 - Quelles implications la revente d'un logement ayant bénéficié d'un dispositif d'amortissement, peut-elle entraîner ?
Le fait d'opter pour un dispositif d'amortissement entraîne l'obligation pour l'investisseur de louer son bien pendant X années. Toutefois, le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée. Or, dans le cadre d'un dispositif d'amortissement, l'investisseur va dégager un déficit foncier, et donc en imputer une partie sur le revenu global, en principe pendant une durée plus longue que celle de l'engagement de location lié au dispositif. Donc s'il revend le bien (ou cesse de le louer pour y habiter par exemple) à l'issue de la neuvième année de location, il ne respectera pas cette obligation de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'année d'imputation sur le revenu global. Dans cette situation, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent la cessation de la location sont reconstitués en faisant abstraction de la règle d'imputation du déficit sur le revenu global. Ils vont donc être recalculés sans pouvoir imputer les déficits fonciers sur le revenu global : les déficits fonciers ne pourront être que reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cela va donc entraîner une majoration de l'impôt sur le revenu exigible pour les trois années visées.
13 - Les locaux loués dans le cadre du dispositif Robien entrent-ils dans la patrimoine soumis à l'ISF ?
Oui, la valeur de ces locaux au premier janvier doit être prise en compte pour la détermination de l'assiette imposable à l'ISF. Si l'acquisition a fait l'objet d'un prêt, celui-ci figurera au passif. Pour les logements en cours de construction, l'évaluation se fait en fonction de l'état d'avancement des travaux.
14 - La revente d'un logement ouvrant droit au dispositif Robien avant la livraison, permet-elle au nouvel acquéreur de bénéficier du dispositif ?
Oui, le nouvel acquéreur achetant un bien neuf (jamais utilisé, ni occupé) ouvrant droit au dispositif Robien, il pourra donc opter pour ce dispositif fiscal.
15 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?
Les héritiers ne peuvent pas reprendre le dispositif. Seul le conjoint attributaire du bien, même en usufruit, a le droit de bénéficier du dispositif, à condition de reprendre à son compte l'engagement de location pour la durée restant à courir.
16 - Lors d'un investissement en Robien avec un PLS, quelles conditions de location s'appliquent ?
Ce sont les conditions les plus restrictives qui s'appliquent. Le PLS imposant des plafonds de loyers plus bas que ceux du Robien, et également des plafonds de ressources, ce sont ceux du PLS qui s'appliqueront.
17 - L'octroi du prêt à 1% logement est-il compatible avec le dispositif Robien ?
Oui, le logement acquis par le biais d'un prêt à 1% logement peut, sous certaines conditions, bénéficier du dispositif Robien.
18 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?
Il s'agit du plafond de déficit foncier qui peut être imputé sur les revenus globaux. Il concerne l'ensemble des revenus fonciers, tous logements confondus. Si l'un des logements est soumis au dispositif Périssol et qu'il est déficitaire, le plafond passe à 15 300 € pour l'ensemble des revenus fonciers.
19 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?
En général oui, à condition que cela ne porte pas sur les mêmes logements et dans les conditions précisées dans chacun des dispositifs. Rappel : le cumul de deux investissements ZRR sur une même période n'est pas autorisé.
20 - Lorsque la location à un ascendant ou un descendant est permise, ce dernier pourra-t-il bénéficier des aides au logement ?
Non. Toutefois, lorsque le bailleur est une société le lien familial ne sera pas pris en compte et le locataire pourra prétendre aux aides.
21 - Un investissement immobilier bénéficiant d'un régime fiscal spécial par l'intermédiaire d'une SCI est-il possible ?
Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l'IS. Pour le dispositif Robien : le déficit crée par l'amortissement est réparti entre chaque associé à hauteur de sa part dans l'investissement, en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Pour le dispositif Girardin : la réduction d'impôt est répartie en fonction de la part de chacun dans la société. Rappel : durant la période de réduction d'impôt, il n'est pas possible d'imputer sur le revenu global un déficit foncier généré par cet investissement. Ce déficit sera donc reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
22 - L'apport d'un logement bénéficiant d'un régime fiscal spécial dans une SCI existante détenant d'autres immeubles, est-il possible ?
Oui, en pratique la gestion par une SCI limite la multiplication des frais de constitution et de publicité, et justifie la tenue d'une comptabilité conseillée. En revanche, s'il y a une forte probabilité de cession, la constitution d'une SCI par immeuble offre plus de souplesse et réduit le champ de vision de l'Administration Fiscale. Cela expose moins la société à une remise en cause de son objet civil et peut rendre l'évaluation de la valeur vénale des actifs immobiliers plus difficile aux services de l'Administration. Si un immeuble a fait l'objet d'une option pour un régime Robien par exemple, il vaut mieux qu'il soit isolé dans une SCI puisqu'un engagement de conservation des parts a été souscrit.
23 - L'acquéreur des parts d'une SCI en cours d'investissement Robien peut-il bénéficier de l'avantage fiscal ?
Oui, pour la durée restant à courir, à condition de s'engager à conserver les parts de la SCI jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.
24 - Dans le cadre du dispositif Robien, quelle est la conséquence du divorce ?
L'époux attributaire du logement peut rependre à son compte le dispositif pour la durée restant à courir par rapport à l'engagement de location initial. Les deux époux peuvent aussi garder l'immeuble en indivision et poursuivre l'engagement de location, chacun imputera l'avantage fiscal à hauteur de sa part en bénéficiant du plafond de 10700 €. Si le logement est vendu suite au divorce, l'avantage fiscal sera remis en cause.
25 - Comment s'applique l'avantage fiscal d'un logement acquis en Robien par l'un des époux ?
Quel que soit le régime matrimonial, même si le logement appartient à un seul des époux, l'avantage fiscal impactera le foyer fiscal du couple, les époux effectuant dans les deux cas une déclaration commune et formant donc un seul contribuable.
26 - Pour un achat dans le cadre du régime Robien acquis par deux concubins, comment s'articule l'avantage fiscal s'ils se marient ?
L'achat est fait en indivision. Chaque concubin est propriétaire d'une partie du bien déterminée lors de l'achat (50/50 ; 70/30...). Jusqu'à la date du mariage, chaque concubin bénéficiera sur son propre foyer fiscal de l'avantage fiscal à hauteur de sa part dans l'indivision. Chacun pourra imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €. A compter de la date du mariage, l'imputation s'effectuera en commun au niveau du foyer fiscal.
27 - Quelle conséquence entraîne l'achat d'un bien immobilier en indivision bénéficiant du dispositif Robien ?
L'imputation de l'avantage fiscal se fera à hauteur de la part détenue dans le bien par chacun. Exemple pour le calcul de l'amortissement si l'acquisition est faite à parts égales pour un investissement de 100 000 € : chacun des indivisaires déduira l'amortissement correspondant à sa part soit 50 000 € x 8% = 4 000 € pour les 5 premières années. Le calcul se fera de la même manière pour les 10 années d'amortissement à 2,5%, quant aux loyers et charges, ils seront déclarés à hauteur de 50 % par chacun. Chaque coïndivisaire bénéficiera du plafond de 10 700 € sur son propre foyer fiscal.
28 - Suite à l'achat en indivision d'un logement soumis au dispositif Robien, est-il possible que l'un des coïndivisaires bénéficie de la totalité de l'avantage fiscal ?
Non, même si cela peut être avantageux fiscalement, la défiscalisation doit s'opérer en fonction de la participation de chacun dans l'indivision.
29 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?
Le décès n'entraînera pas remise en cause du dispositif mais les héritiers attributaires du bien ne peuvent pas le reprendre à leur compte, à l'exception du conjoint survivant.
30 - Quels sont les modifications apportées par la loi portant Engagement National pour le Logement ?
Cette loi met en place deux nouveaux dispositifs : * Le 1er volet modifie le dispositif Robien classique en lui substituant le dispositif Robien recentré. La date d'application est fixée au 1er septembre 2006 quel que soit le type d'opération (VEFA, Robien transformé, Robien réhabilité et logement que le contribuable fait construire). * Le 2nd volet crée le dispositif Borloo. Ce dernier a vocation à s'appliquer rétroactivement depuis le 1er janvier 2006.
31 - Quels sont les aspects principaux du dispositif Robien Recentré ?
Il réforme le dispositif Robien classique en introduisant de nouveaux principes : * La durée de l'engagement de location est désormais ramenée à 9 ans fermes. * L'amortissement du bien s'établit comme suit : o 6 % pendant 7 ans o 4 % pendant 2 ans o Les plafonds de loyers sont fixés par décret. Le territoire national est divisé en 4 zones (A - B1 - B2 - C). o Aucun plafond de ressources n'est prévu.
32 - Dans un investissement bénéficiant d'un régime fiscal spécifique avec une condition de ressources du locataire, que se passe t-il en cas d'augmentation des ressources de ce locataire en cours de bail ?
L’augmentation des ressources en cours de bail n'a pas de conséquence. En principe, il suffit que les conditions soient remplies au moment de la signature du bail.
33 - Quels sont les aspects principaux du dispositif Borloo ?
34 - Quelle est la date d'application du dispositif Borloo ?
Il s'applique à compter du 1er janvier 2006. Ce dispositif cohabite avec le dispositif Robien entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006 puis avec le Robien recentré à partir du 1er septembre 2006.
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