1 - Quand sont entrés en vigueur les dispositifs Scellier et Scellier social ?
Ces deux dispositifs ont été mis en place par la Loi de finances rectificative pour 2008 et sont entrés en vigueur le 01/01/2009. Ils concernent les logements acquis (acte notarié) entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012.
2 - Quelle est la date d'échéance des dispositifs Scellier et Scellier social ?
Ces dispositifs prendront fin le 31/12/2012. Tous les actes signés avant cette date pourront bénéficier de ces dispositifs, peu importe la date de livraison.
3 - Qui peut bénéficier des dispositifs Scellier et Scellier social ?
Tout contribuable fiscalement domicilié en France qui investit en direct ou par le biais d'une SCI peut bénéficier de ces dispositifs.
4 - Parmis les dispositifs Scellier ou Scellier social, lequel offre une déduction spécifique de 30% des revenus bruts perçus ?
La loi Scellier offre (comme le dispositif Borloo) une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts qui vient s'ajouter à la déduction des charges pour leur montant réel (prime d'assurance, intérêt d'emprunts...)
5 - Quel est l'intérêt de la loi Scellier ?
Elle permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France qui investit dans un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu'à 37% du montant de son investissement sur 15 ans, et d'une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts.
6 - Quelle est la durée minimale de l'engagement de location des lois Scellier et Scellier social ?
L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans. Cette durée peut être portée à 12 ou 15 ans dans le cadre du dispositif Scellier si l'investisseur souhaite poursuivre son dispositif pour une ou deux périodes de 3 ans.
7 - Quel est l'intérêt de la loi Scellier social ?
Elle permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France qui investit dans un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du montant de son investissement sur 9 ans.
8 - Les dispositifs Scellier et Scellier social peuvent-ils être combinés avec un PLS ?
Oui, ces dispositifs sont compatibles avec un prêt locatif social (PLS).
9 - Quels sont les logements concernés par les dispositifs Scellier et Scellier social ?
4 types de logements sont concernés :
les logements neufs,
les logements en l'état futur d'achèvement,
les logements réhabilités,
les locaux affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements.
10 - Est-il possible de cumuler, chaque année, les dispositifs Scellier ou Scellier social avec les dispositifs Robien ou Borloo ?
Oui, il est possible de cumuler la réduction d'impôt Scellier ou Scellier social et l'amortissement Robien ou Borloo dans la mesure où il ne s'agit pas du même bien.
11 - Lequel des dispositifs Scellier ou Scellier social autorise l'investissement dans un logement situé en Zone C ?
En l'état actuel des textes, la zone C bénéficie des dispositifs Robien et Borloo mais n'est pas ouverte aux dispositifs Scellier et Scellier social.
12 - Dans le cadre des dispositifs Scellier et Scellier social, existe-t-il un plafond d'investissement ?
Oui, le montant total d’investissement retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est plafonné à 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
13 - Quel est le montant de la réduction d'impôt offert par le dispositif Scellier social ?
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur 9 ans :
de 25% pour les logements dont l’acte notarié sera passé en 2009 et 2010,
de 20% pour les logements dont l’acte notarié sera passé en 2011 et 2012.
14 - Dans le dispositif Scellier social, quel est le taux de réduction d'impôt annuel ?
Le taux de réduction d’impôt annuel est de :
2,78% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 (soit 25% sur 9 ans),
2,22 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012 (soit 20% sur 9 ans).
15 - Quel est le montant de la réduction d'impôt offerte par le dispositif Scellier ?
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur 15 ans :
de 37% du montant de l’investissement pour les logements acquis en 2009 et 2010,
de 32% pour les logements qui seront acquis en 2011 et 2012.
16 - Dans le dispositif Scellier, quel est le taux de réduction d'impôt annuel ?
Au cours des 9 premières années, c’est la même réduction d’impôt qu’en loi Scellier social qui s’applique :
2,78% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 (soit 25% sur 9 ans),
2,22 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012 (soit 20% sur 9 ans).
Au cours des années 10 à 15 : le taux de réduction d’impôt est de
2%/ an (soit sur 15 ans : 37% du montant de l’investissement pour les logements acquis en 2009 et 2010, et 32% pour les logements qui seront acquis en 2011 et 2012).
17 - Avec l'entrée en vigueur des dispositifs Scellier et Scellier social, qu'advient-il des dispositifs Robien et Robien ?
Les dispositifs Robien et Borloo restent applicables pour les actes signés jusqu'au 31/12/2009.
18 - Quel est l'avantage des nouveaux dispositifs Scellier et Scellier social par rapport aux dispositifs Robien et Borloo ?
Les dispositifs Scellier et Scellier social permettent de diminuer directement le montant de l'impôt par le biais d'une réduction d'impôt alors que les dispositifs Robien et Borloo agissent sur le montant des revenus imposables.
19 - Que se passe-t-il si le montant de la réduction d'impôt est supérieur au montant de l'impôt dû ?
Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt exigible, le surplus est reportable sur l'impôt dû au cours des 6 années suivantes.
20 - Dans le cadre d'une vente en VEFA, si un contrat de réservation a été signé avant le 31/12/2008, est-il possible de bénéficier des dispositifs Scellier et Scellier social ?
Oui, dans la mesure où l'acte notarié est signé à compter du 01/01/2009.
21 - Les dispositifs Scellier et Scellier social comportent-ils des conditions relatives au montant des loyers ?
Oui, le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone. Le plafond de loyer Scellier est inférieur de 20% au plafond Scellier social. Les plafonds de loyer applicables pour les baux conclus en 2009 devraient être publiés à la fin du mois de janvier. 2009 Le plafond Scellier social correspondra au plafond Robien, et le plafond Scellier correspondra au plafond Borloo.
22 - Les dispositifs Scellier et Scellier social comportent-ils des conditions relatives au montant des ressources du locataire ?
Seul le dispositif Scellier prévoit une condition de ce type : les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone ; le plafond de ressources applicable aux baux conclus en 2009 devrait être publié à la fin du mois de janvier et correspondra aux plafonds Borloo.
23 - A quel moment se déclenche la réduction d'impôt accordée par les dispositions Scellier et Scellier social ?
La réduction d’impôt est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble. Elle est égale la première année à 2,78% du montant de l'investissement : il n'y a pas de prorata temporis à appliquer.
24 - Dans le cadre des dispositifs Scellier et Scellier social, quelle est la base de calcul de la réduction d'impôt ?
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement : prix d'acquisition + frais d'acte lorsqu'ils sont acquittés par l'investisseur (non pris en charge par le promoteur).
25 - Le plafonnement global des niches fiscales intègre-t-il la réduction d'impôt prévue dans le cadre des dispositifs Scellier et Scellier social ?
Oui, celui-ci est égal à 25 000 € + 10% du revenu imposable du foyer fiscal.
26 - Est-il possible de cumuler deux acquisitions de logements "Scellier", ou deux acquisitions de logements "Scellier social", ou l'acquisition d'un logement "Scellier" + un logement "Scellier social" la même année ?
Non, l'acquisition est limitée à un logement, qu'il soit Scellier ou Scellier social, par an. En revanche, il est possible de compléter l'acquisition d'un logement Scellier social ou Scellier par une souscription de parts de SCPI dites Scellier social ou Scellier la même année. La base de calcul globale de la réduction d'impôt est cependant plafonnée à 300 000 €.
27 - Si on acquiert un logement "Scellier" ou "Scellier social" en 2009, sera-t-il possible d'investir à nouveau en 2010 ?
Oui, il est possible de réaliser une acquisition par an.
28 - Il est dit dans les lois Scellier et Scellier social que la réduction d’impôt est cumulable avec la déduction de 30% des revenus fonciers du dispositif Borloo. Qu’en est-il des autres charges et notamment des intérêts d’emprunts ?
Les revenus fonciers issus de l’opération sont soumis au régime réel de droit commun. Les charges déductibles correspondent :
aux primes d’assurance (quelque soit leur objet),
aux frais de rémunération, honoraires et commissions versées pour la gestion du bien,
au forfait de 20 € pour les frais de gestion du propriétaire,
à la taxe foncière et la contribution sur les revenus locatifs,
à la rémunération des gardes et concierges,
aux dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration,
à une déduction forfaitaire de 26% des revenus fonciers bruts, dans le cadre du dispositif Scellier social, et si le logement est situé en ZRR,
à une déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers bruts dans le cadre du dispositif Scellier,
et enfin aux intérêts et frais d’emprunt.
Remarque :
les primes d’ADI doivent être déduites l’année où elles sont versées, sans attendre la livraison,
les frais d’hypothèque, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires ne peuvent pas être déduits lorsqu’ils sont pris en charge par le promoteur (s’ils sont à la charge effective de l’investisseur, ils doivent être déduits l’année de leur paiement, sans attendre la livraison).
29 - Comment se passe la prolongation de location au-delà de 9 ans avec le dispositif Scellier ?
Si on prolonge la location au-delà des 9 années avec le dispositif Scellier, il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources Borloo. On a droit à une réduction d’IR de 2% par an pouvant aller jusqu'à 6 ans (2 x 3 ans).
30 - Comment se passe la prolongation de location au-delà de 9 ans avec le dispositif Scellier social ?
Si on prolonge la location au-delà des 9 années avec le dispositif Scellier social, on peut basculer en régime « Borloo ancien » sous certaines conditions. En revanche, il n'est pas possible de bénéficier des 2% annuels de réduction d'IR si on n'a pas respecté les conditions du dispositif Scellier pendant les 9 premières années.
31 - Quelles conditions relatives au locataire convient-il de respecter dans le cadre du dispositif Scellier social ?
Dans le cadre du dispositif Scellier social, le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur personne physique, ni un des associés ou un membre du foyer fiscal d’un des associés si l’investissement est réalisé par une société non soumise à l’IS.
32 - Quelles conditions relatives au locataire convient-il de respecter dans le cadre du dispositif Scellier ?
Dans le cadre du dispositif Scellier, trois conditions tenant au locataire doivent être respectées :
le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur personne physique, ni un des associés ou un membre du foyer fiscal d’un des associés si l’investissement est réalisé par une société non soumise à l’IS.
le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant de l’investisseur personne physique ; ni un ascendant ou un descendant d’un des associés de la société non soumise à l’IS ;
les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone ; le plafond de ressources applicable aux baux conclus en 2009 sera publié à la fin du mois de janvier et correspondra au plafond Borloo.
33 - Peut-on louer à un ascendant ou un descendant dans le cadre des dispositifs Scellier social et Scellier ?
Oui en Scellier social mais ce n'est pas possible en Scellier.
1 - Sur quelle base se calcule l'amortissement Robien classique et comment se répartit-il ?
Sur le "prix de vente amorti du prix du parking" auquel il faut ajouter les frais d'acte. Les frais d'hypothèque, eux, ne sont pas amortissables mais déductibles l'année de leur paiement. L'amortissement est réparti de la manière suivante :
8% du prix d'acquisition les 5 premières années,
2,5% pendant 4 ans,
puis possibilité de proroger de 2,5% les 6 années suivantes (2 x 3 ans)
2 -Quelle est la date d'application du dispositif Robien classique ?
Le dispositif Robien classique concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. Cependant, l'instruction Robien prévoit que ce dispositif s'applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003. Suite au vote du projet de loi portant Engagement National pour le Logement, le dispositif Robien Recentré remplace le dispositif Robien classique à compter du 1er septembre 2006.
3 - Quels sont les logements concernés par le dispositif Robien ?
4 types de logements sont concernés :
les logements acquis neufs,
les logements en l'état futur d'achèvement,
les logements réhabilités
les immeubles affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements.
Ces logements doivent se situer soit en France métropolitaine, soit dans les DOM.
4 - Existe-t-il une déclaration à faire auprès de l'Administration Fiscale pour bénéficier du dispositif Robien ?
Oui, il faut remplir l'imprimé 2044 S (déclaration des revenus fonciers) lors de la déclaration de revenus de la première année d'application du régime (année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition), y annexer l'engagement de location (2044 EB) et une copie du bail de location ainsi que l'attestation d'acquisition. La déclaration 2044 S sera à établir ensuite tous les ans. Il faudra y joindre, en cas de changement de locataire, la copie du nouveau bail.
5 - Quelles conditions régissent la location en Robien ?
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement si elle est postérieure. Elle doit constituer la résidence principale du locataire, être effective et continue. Un engagement de location de 9 ans doit être pris et il faut respecter les plafonds de loyer fixés par décret.
6 - Quelle est la durée d'engagement de location imposée dans le cadre du dispositif Robien classique ?
L'engagement initial est de 9 ans, renouvelable 6 ans par période triennale.
7 - Dans le cadre du dispositif Robien, la location à un ascendant ou un descendant est-elle possible ?
Oui, la location à un ascendant ou à un descendant est autorisée, dès lors que cette personne ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Attention, dans ce cas, le droit à l'aide au logement (APL...) sera perdu pour le locataire du fait de son lien de parenté avec le propriétaire.
8 - Le bénéfice du dispositif Robien est-il applicable à l'achat de parts de SCPI ?
Oui, il est possible de bénéficier de l'avantage fiscal du dispositif Robien dans le cadre de l'achat de parts de SCPI : la défiscalisation s'opère alors sur 95% du montant de la souscription des parts à compter de l'année de souscription. Le souscripteur devra s'engager à conserver la totalité de ses parts durant toute la durée de l'engagement de location.
9 - Quelles conditions doit respecter une SCPI qui investit en Robien ?
La société doit tout d'abord être soumise à l'IR et s'engager à investir 95% du montant de la souscription dans le financement d'une opération entrant dans le champ d'application de la loi Robien. La société doit également s'engager à louer le logement dans les conditions prévues pour l'application du dispositif.
10 - Dans le cadre du dispositif Robien, quel est le taux de la déduction forfaitaire ?
Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, la déduction forfaitaire était de 6%. La loi de finances pour 2006 supprime cette déduction et la remplace par la possibilité de déduire, pour celles qui ne l'étaient pas, les charges afférentes au logement pour leur montant réel.
11 - Dans le cadre du dispositif Robien, quels sont les cas de remise en cause de l'avantage fiscal ?
Le non respect d'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Les principaux cas de requalification sont la cession du logement durant la période d'engagement de location, le non respect du plafond de loyer ou la location à un membre du foyer fiscal. Il existe néanmoins trois exceptions à cette règle. Lorsque la rupture de l'engagement résulte du licenciement, du décès ou d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, l'avantage fiscal pratiqué n'est pas remis en cause.
12 - Quelles implications la revente d'un logement ayant bénéficié d'un dispositif d'amortissement, peut-elle entraîner ?
Le fait d'opter pour un dispositif d'amortissement entraîne l'obligation pour l'investisseur de louer son bien pendant X années. Toutefois, le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée. Or, dans le cadre d'un dispositif d'amortissement, l'investisseur va dégager un déficit foncier, et donc en imputer une partie sur le revenu global, en principe pendant une durée plus longue que celle de l'engagement de location lié au dispositif. Donc s'il revend le bien (ou cesse de le louer pour y habiter par exemple) à l'issue de la neuvième année de location, il ne respectera pas cette obligation de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'année d'imputation sur le revenu global. Dans cette situation, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent la cessation de la location sont reconstitués en faisant abstraction de la règle d'imputation du déficit sur le revenu global. Ils vont donc être recalculés sans pouvoir imputer les déficits fonciers sur le revenu global : les déficits fonciers ne pourront être que reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cela va donc entraîner une majoration de l'impôt sur le revenu exigible pour les trois années visées.
13 - Les locaux loués dans le cadre du dispositif Robien entrent-ils dans la patrimoine soumis à l'ISF ?
Oui, la valeur de ces locaux au premier janvier doit être prise en compte pour la détermination de l'assiette imposable à l'ISF. Si l'acquisition a fait l'objet d'un prêt, celui-ci figurera au passif. Pour les logements en cours de construction, l'évaluation se fait en fonction de l'état d'avancement des travaux.
14 - La revente d'un logement ouvrant droit au dispositif Robien avant la livraison, permet-elle au nouvel acquéreur de bénéficier du dispositif ?
Oui, le nouvel acquéreur achetant un bien neuf (jamais utilisé, ni occupé) ouvrant droit au dispositif Robien, il pourra donc opter pour ce dispositif fiscal.
15 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?
Les héritiers ne peuvent pas reprendre le dispositif. Seul le conjoint attributaire du bien, même en usufruit, a le droit de bénéficier du dispositif, à condition de reprendre à son compte l'engagement de location pour la durée restant à courir.
16 - Lors d'un investissement en Robien avec un PLS, quelles conditions de location s'appliquent ?
Ce sont les conditions les plus restrictives qui s'appliquent. Le PLS imposant des plafonds de loyers plus bas que ceux du Robien, et également des plafonds de ressources, ce sont ceux du PLS qui s'appliqueront.
17 - L'octroi du prêt à 1% logement est-il compatible avec le dispositif Robien ?
Oui, le logement acquis par le biais d'un prêt à 1% logement peut, sous certaines conditions, bénéficier du dispositif Robien.
18 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?
Il s'agit du plafond de déficit foncier qui peut être imputé sur les revenus globaux. Il concerne l'ensemble des revenus fonciers, tous logements confondus. Si l'un des logements est soumis au dispositif Périssol et qu'il est déficitaire, le plafond passe à 15 300 € pour l'ensemble des revenus fonciers.
19 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?
En général oui, à condition que cela ne porte pas sur les mêmes logements et dans les conditions précisées dans chacun des dispositifs. Rappel : le cumul de deux investissements ZRR sur une même période n'est pas autorisé.
20 - Lorsque la location à un ascendant ou un descendant est permise, ce dernier pourra-t-il bénéficier des aides au logement ?
Non. Toutefois, lorsque le bailleur est une société le lien familial ne sera pas pris en compte et le locataire pourra prétendre aux aides.
21 - Un investissement immobilier bénéficiant d'un régime fiscal spécial par l'intermédiaire d'une SCI est-il possible ?
Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l'IS. Pour le dispositif Robien : le déficit crée par l'amortissement est réparti entre chaque associé à hauteur de sa part dans l'investissement, en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Pour le dispositif Girardin : la réduction d'impôt est répartie en fonction de la part de chacun dans la société. Rappel : durant la période de réduction d'impôt, il n'est pas possible d'imputer sur le revenu global un déficit foncier généré par cet investissement. Ce déficit sera donc reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
22 - L'apport d'un logement bénéficiant d'un régime fiscal spécial dans une SCI existante détenant d'autres immeubles, est-il possible ?
Oui, en pratique la gestion par une SCI limite la multiplication des frais de constitution et de publicité, et justifie la tenue d'une comptabilité conseillée. En revanche, s'il y a une forte probabilité de cession, la constitution d'une SCI par immeuble offre plus de souplesse et réduit le champ de vision de l'Administration Fiscale. Cela expose moins la société à une remise en cause de son objet civil et peut rendre l'évaluation de la valeur vénale des actifs immobiliers plus difficile aux services de l'Administration. Si un immeuble a fait l'objet d'une option pour un régime Robien par exemple, il vaut mieux qu'il soit isolé dans une SCI puisqu'un engagement de conservation des parts a été souscrit.
23 - L'acquéreur des parts d'une SCI en cours d'investissement Robien peut-il bénéficier de l'avantage fiscal ?
Oui, pour la durée restant à courir, à condition de s'engager à conserver les parts de la SCI jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.
24 - Dans le cadre du dispositif Robien, quelle est la conséquence du divorce ?
L'époux attributaire du logement peut rependre à son compte le dispositif pour la durée restant à courir par rapport à l'engagement de location initial. Les deux époux peuvent aussi garder l'immeuble en indivision et poursuivre l'engagement de location, chacun imputera l'avantage fiscal à hauteur de sa part en bénéficiant du plafond de 10700 €. Si le logement est vendu suite au divorce, l'avantage fiscal sera remis en cause.
25 - Comment s'applique l'avantage fiscal d'un logement acquis en Robien par l'un des époux ?
Quel que soit le régime matrimonial, même si le logement appartient à un seul des époux, l'avantage fiscal impactera le foyer fiscal du couple, les époux effectuant dans les deux cas une déclaration commune et formant donc un seul contribuable.
26 - Pour un achat dans le cadre du régime Robien acquis par deux concubins, comment s'articule l'avantage fiscal s'ils se marient ?
L'achat est fait en indivision. Chaque concubin est propriétaire d'une partie du bien déterminée lors de l'achat (50/50 ; 70/30...). Jusqu'à la date du mariage, chaque concubin bénéficiera sur son propre foyer fiscal de l'avantage fiscal à hauteur de sa part dans l'indivision. Chacun pourra imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €. A compter de la date du mariage, l'imputation s'effectuera en commun au niveau du foyer fiscal.
27 - Quelle conséquence entraîne l'achat d'un bien immobilier en indivision bénéficiant du dispositif Robien ?
L'imputation de l'avantage fiscal se fera à hauteur de la part détenue dans le bien par chacun. Exemple pour le calcul de l'amortissement si l'acquisition est faite à parts égales pour un investissement de 100 000 € : chacun des indivisaires déduira l'amortissement correspondant à sa part soit 50 000 € x 8% = 4 000 € pour les 5 premières années. Le calcul se fera de la même manière pour les 10 années d'amortissement à 2,5%, quant aux loyers et charges, ils seront déclarés à hauteur de 50 % par chacun. Chaque coïndivisaire bénéficiera du plafond de 10 700 € sur son propre foyer fiscal.
28 - Suite à l'achat en indivision d'un logement soumis au dispositif Robien, est-il possible que l'un des coïndivisaires bénéficie de la totalité de l'avantage fiscal ?
Non, même si cela peut être avantageux fiscalement, la défiscalisation doit s'opérer en fonction de la participation de chacun dans l'indivision.
29 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?
Le décès n'entraînera pas remise en cause du dispositif mais les héritiers attributaires du bien ne peuvent pas le reprendre à leur compte, à l'exception du conjoint survivant.
30 - Quels sont les modifications apportées par la loi portant Engagement National pour le Logement ?
Cette loi met en place deux nouveaux dispositifs :
Le 1er volet modifie le dispositif Robien classique en lui substituant le dispositif Robien recentré. La date d'application est fixée au 1er septembre 2006 quel que soit le type d'opération (VEFA, Robien transformé, Robien réhabilité et logement que le contribuable fait construire).
Le 2nd volet crée le dispositif Borloo. Ce dernier a vocation à s'appliquer rétroactivement depuis le 1er janvier 2006.
31 - Quels sont les aspects principaux du dispositif Robien Recentré ?
Il réforme le dispositif Robien classique en introduisant de nouveaux principes :
La durée de l'engagement de location est désormais ramenée à 9 ans fermes.
L'amortissement du bien s'établit comme suit :
6 % pendant 7 ans
4 % pendant 2 ans
Les plafonds de loyers sont fixés par décret. Le territoire national est divisé en 4 zones (A - B1 - B2 - C).
Aucun plafond de ressources n'est prévu.
32 - Dans un investissement bénéficiant d'un régime fiscal spécifique avec une condition de ressources du locataire, que se passe t-il en cas d'augmentation des ressources de ce locataire en cours de bail ?
L’augmentation des ressources en cours de bail n'a pas de conséquence. En principe, il suffit que les conditions soient remplies au moment de la signature du bail.
33 - Quels sont les aspects principaux du dispositif Borloo ?
La durée de l'engagement de location est fixée initialement à 9 ans, renouvelable 6 ans par période triennale. Soit 15 ans au total.
L'amortissement du bien s'établit comme suit :
6 % pendant 7 ans
4 % pendant 2 ans
2,5 % période de 3 ans (durée maximale 6 ans)
Le montant de la déduction forfaitaire est fixé à 30 %.
Les plafonds de loyers sont fixés par décret. Le territoire national est divisé en 4 zones (A - B1 - B2 - C).
Mise en place de plafonds de ressources des locataires.
34 - Quelle est la date d'application du dispositif Borloo ?
Il s'applique à compter du 1er janvier 2006. Ce dispositif cohabite avec le dispositif Robien entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006 puis avec le Robien recentré à partir du 1er septembre 2006.
1 - Fiscalement, dans quelle catégorie, les revenus de la location en meublé sont-ils imposables ?
Les loyers issus de la location en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
2 - Le loueur en meublé choisit-il son régime d'imposition BIC ?
Le loueur peut être soumis aux trois régimes d'imposition en BIC (selon les conditions imposées). S'il opte pour le régime des micro entreprises, il ne pourra pas constater de déficit : un abattement forfaitaire de 71 % (72 % pour les revenus avant 2006) s'appliquera sur les revenus. Cet abattement forfaitaire a fait l'objet d'une rectification rétroactive par la Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2007. La loi de finances pour 2006 avait annoncé un abattement de 68 %, celui-ci a été modifié dernièrement car l'impact sur l'assiette des cotisations sociales de la baisse des taux d'abattement n'avait pas été pris en compte en 2006.
3 - De quels avantages fiscaux bénéficie le loueur en meublé professionnel ?
Dans le cadre du LMP :
Les frais d'acquisition et de commercialisation sont au choix déductibles des revenus professionnels de l'année pendant laquelle la dépense a été engagée ou amortissables avec l'immeuble auquel ils se rapportent.
Les amortissements sont déductibles des recettes nettes, ils ne peuvent constituer un déficit imputable sur le revenu global et sont donc reportables sur un bénéfice net sans limitation de durée jusqu'à épuisement de la réserve.
Les immeubles objet de l'activité peuvent être exonérés d'ISF.
Les plus-values professionnelles peuvent être exonérées.
4 - De quels avantages fiscaux bénéficie le loueur en meublé non professionnel ?
Le statut LMNP permet d'imputer le déficit provenant des charges courantes sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC réalisés au cours de la même année, et le cas échéant des 6 années suivantes. Ainsi, le déficit peut être imputé sur des revenus de même nature autres que la location en meublé. Les amortissements ne sont imputables que dans la limite recettes - charges, l'excédent (le déficit) est reportable sur un bénéfice (BIC) ultérieur, sans limite dans le temps (Sur ce point précis, la règle est la même en LMP).
5 - Quelle est la définition juridique du loueur en meublé professionnel ?
Il s'agit d'un bailleur qui loue de manière habituelle un ou plusieurs logements meublés à usage d'habitation, que la location s'accompagne ou non de prestations accessoires. Cette personne doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés et avoir fait une déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises.
6 - Quelle est la définition fiscale du loueur en meublé professionnel ?
Il s'agit d'une personne inscrite au registre du commerce et des sociétés et qui retire de cette activité au moins 50% de ses revenus et 23.000 € de recettes annuelles.
7 - Quelle est la définition juridique du loueur en meublé non professionnel ?
Il s'agit d'un bailleur qui loue un ou plusieurs logements et qui a fait une déclaration d'activité au Centre de Formalités des Entreprises.
8 - Quelle est la définition fiscale du loueur en meublé non professionnel ?
Il s'agit du loueur non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou, s'il est inscrit, qui retire de cette activité moins de 50% de ses revenus globaux et moins de 23.000 € de recettes annuelles.
9 - Dans le cadre du dispositif LMP/LMNP, le seuil de 23 000 € doit-il être considéré HT ou TTC ?
Le seuil de 23 000 € s'entend TTC.
10 - Quels sont les éléments pris en compte pour le calcul des 50% concernant les revenus globaux en LMP/LMNP ?
Ces 50% représentent l'ensemble des revenus déclarés par le foyer fiscal. Il s'agit de l'ensemble des catégories de revenus (traitements et salaires, revenus fonciers, RCM …).
11 - Tout contribuable peut-il investir en LMP/LMNP ?
En LMP, l'inscription au RCS est obligatoire, cela écarte donc certaines professions qui ne peuvent pas exercer d'activité commerciale (fonctionnaires, médecins, notaires …). Pour ces personnes la seule solution de s'inscrire au RCS, donc d'avoir le statut de LMP, passe par la création d'une Société (EURL, SARL de famille, SNC) pour laquelle ils ne seront pas gérants. Le statut LMNP n'est pas concerné par cette restriction.
12 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMP entre-t-elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?
Oui, mais ces biens peuvent y échapper si le loueur en meublé professionnel remplit trois conditions cumulatives :
être inscrit au RCS,
avoir plus de 23.000 € de recettes annuelles
et que ces recettes correspondent à au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (ce seuil de 50 % est différent de celui prévu pour être considéré comme LMP, il s'agit ici de 50 % des revenus professionnels).
13 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMNP entre-t-elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?
Oui, c'est leur valeur au premier janvier qui doit être prise en compte.
14 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMP ?
Les plus-values réalisées dans le cadre du statut LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles : court terme ou long terme (CT ou LT). Les plus-values professionnelles sont exonérées pour la totalité de leur montant lorsque l’activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes annuelles exprimées toutes taxes comprises n’excèdent pas 250 000 €. Si les plus-values ne sont pas exonérées, les plus et moins-values de même nature (CT ou LT) se compensent pour dégager une plus ou moins-value nette.
15 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMNP ?
Les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values privées, une exonération au bout de 15 ans est donc acquise. En effet, au delà de la 5ème année, un abattement de 10% par année de détention est appliqué sur le montant de la plus-value. Cela se traduit donc par une exonération totale au bout de 15 ans.
16 - Comment s'effectue la récupération de la TVA en LMP, LMNP ?
La TVA sera récupérée dans les 6 mois après la demande de son remboursement, faite au moment de la déclaration d'existence de l'activité qui correspond à la date de livraison.
17 - Quelles conséquences entraîne la revente d'un bien (sur lequel la TVA a été récupérée) dans un délai de moins de 20 ans après l'acquisition ?
La récupération initiale de la TVA n'étant acquise qu'après un délai de 20 ans, toute revente avant le terme entraînera une restitution du trop perçu de TVA. Par exemple, pour une revente à 15 ans, 5/20ème de TVA devront être remboursés par le propriétaire à l'Administration Fiscale.
18 - Existe-t-il des cas permettant de revendre avant le délai de 20 ans, un logement sur lequel la TVA a déjà été récupérée, sans avoir à en restituer une partie ?
Non, aucun cas n'exonère le vendeur de la restitution de la part de TVA au prorata des années restantes.
19 - Dans le cadre d'une opération LMP/LMNP, le calcul de la rentabilité tient-il compte des loyers HT ou TTC ?
La rentabilité se calcule toujours par rapport aux loyers HT, c'est à dire le montant perçu par l'investisseur. En effet, l'investisseur touchera les loyers TTC et reversera la TVA tous les trimestres (le taux de TVA sur les loyers est de 5,5%).
20 - En LMP/LMNP, quelles sont les durées d'amortissement ?
Pour l'immobilier, la durée varie entre 25 et 50 ans. Pour le mobilier entre 5 et 10 ans.
21 - La durée d'amortissement peut-elle être modifiée au cours de l'investissement LMP, LMNP ?
Non, cette durée est fixée lors de la première déclaration comptable et est définitive.
22 - Le passage du dispositif ZRR au dispositif LMNP est-il autorisé ?
Pour cela il faut attendre le terme de l'engagement de location (9 ans), meubler l'appartement, renouveler le bail commercial avec le gestionnaire (en stipulant qu'il s'agit d'une location meublée) et faire une déclaration d'activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Centre de Formalités des entreprises.
23 - Un investisseur peut-il interrompre la location en LMP ou LMNP pour passer en revenus fonciers ?
Oui, il faut alors que le logement soit loué nu. Attention aux conséquences du changement : restitution d'une partie de la TVA, imputation des déficits industriels et commerciaux antérieurs...
24 - De manière générale en location meublée, que représentent les frais d'acquisition et comment s'imputent-ils ?
Il s'agit des frais de notaire, des droits de mutation et d'enregistrement, des frais d'insertion et d'affiches, et des commissions versées à un intermédiaire. Ces frais sont au choix :
déductibles en tant que charges des revenus de même nature de l'année où la dépense a été engagée,
ou amortis avec l'immeuble auquel ils se rapportent.
Attention, lorsque l'investisseur se trouve en LMNP puisque au final le déficit non-professionnel ne pourra pas être imputé sur le revenu global, mais sur les bénéfices de même nature des 6 années suivantes. Le choix entre ces deux possibilités doit donc être techniquement réfléchi.
25 - De manière générale en location meublée, que représentent les frais d'établissement ?
Les frais d'établissement recouvrent les frais de constitution, frais de prospection et de publicité, frais d’augmentation de capital et d’opérations diverses. Ils sont au choix :
amortis sur une période ne pouvant excéder 5 ans,
ou bien déduits en tant que charge des revenus de même nature perçus l'année où la dépense a été engagée.
26 - En LMP/LMNP, le recours à un expert-comptable est-il obligatoire ?
Non, mais cela reste cependant fortement conseillé. Il s'agit d'une activité qui nécessite à la fois la tenue d'une comptabilité et certaines formalités.
27 - En LMP/LMNP, l'exonération de taxe foncière accordée en principe les 2 premières années s'applique-t-elle ?
Si l'investissement est effectué sur un bien immobilier neuf, l'exonération s'applique dans les mêmes conditions que le droit commun.
28 - Un investisseur qui perçoit plus de 23 000 € de recettes par an, est-il placé d'office sous le régime du LMP ?
Non, si l' immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés n'est pas effectuée, il reste sous le régime du LMNP
29 - Y a-t-il des particularités concernant le LMP et LMNP pour les expatriés et étrangers ?
Les expatriés, au même titre que les étrangers, à partir du moment où ils achètent un bien en France, sont soumis à la réglementation en vigueur en France. Dans le cadre du LMNP, ils doivent malgré tout faire une déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises. Il faut tout de même se reporter aux accords internationaux en vérifiant notamment l'existence d'une convention fiscale régissant les rapports entre les pays d'origine et la France.
30 - La location en LMP/LMNP est soumise aux charges sociales ?
Seul l'investisseur en LMP, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés est soumis aux charges sociales lorsqu'il réalise un bénéfice. Si l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une SARL, il est exempt de charges sociales à condition qu'il soit gérant minoritaire non salarié.
31 - Quel est le mode d'imposition d'un contribuable placé sous le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC s'applique lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 76 300 € HT. Dans ce cas un abattement de 71% représentatif de toutes charges est appliqué par l'Administration Fiscale. Il n'est donc dans ce cas, pas possible de constater un déficit.
1 - Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt prévue dans le cadre du dispositif Girardin ?
Il s'agit des personnes physiques ayant leur foyer fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM.
2 - Quelle est la date d'entrée en vigueur du dispositif Girardin ?
Le dispositif Girardin concerne les investissements réalisés à partir du 21 juillet 2003 et jusqu'au 31 décembre 2017.
3 - Quels investissements ouvrent droit au dispositif Girardin ?
L'investissement peut être réalisé de façon directe, ou indirecte par la souscription au capital de sociétés de construction de logements ou de SCPI. Les logements doivent être situés dans :
Les DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion,
Les TOM : Nouvelle Calédonie, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie Française, Iles Wallis-et-Futuna et les Terres Australes et Antarctiques Françaises.
4 - Quel avantage fiscal procure le dispositif Girardin ?
Dans le secteur du logement, 3 réductions d'impôts différentes sont envisageables. La réduction dépendra de la fonction donnée au bien, elle sera de :
50% s'il est affecté à la location en secteur intermédiaire (engagement de location durant 6 ans avec conditions de plafonnement de loyer et de ressources des locataires),
40% en secteur libre (location durant 5 ans sans condition de loyer et ressources),
25 % si le logement est occupé par l'investisseur à titre d'habitation principale.
La réduction d'impôt est étalée sur 5 ans, sauf sur 10 dans le cas de l'occupation du logement par le propriétaire.
5 - Quelle conséquence entraîne une réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû par le contribuable ?
Si la réduction est supérieure à l'impôt dû par le contribuable, le reliquat est définitivement perdu.
6 - Quelle est la durée de l’engagement de location avec le dispositif Girardin ?
L'engagement est de 6 ans pour la location dans le secteur intermédiaire et 5 ans dans le secteur libre. Dans le cas de l'occupation à titre de résidence principale de l'investisseur, celui-ci doit y demeurer au moins 5 ans.
7 - Existe-t-il un délai imposé pour louer le logement après son achèvement avec le dispositif Girardin ?
Le logement doit être loué dans les 6 mois à compter de son achèvement.
8 - Quelle conséquence entraîne le départ à l'étranger d'un contribuable en cours d’investissement en Girardin ?
Les réductions d'impôt obtenues les années précédentes ne seront pas remises en cause. Durant la période où l'investisseur n'a plus son foyer fiscal en France il ne peut pas bénéficier des réductions. Les réductions correspondantes aux années d'absence sont définitivement perdues. Si avant la fin de la période de la réduction d'impôt, l'investisseur redevient fiscalement domicilié en France, il pourra bénéficier à nouveau des réductions restantes.
9 - La location à un ascendant ou descendant dans le cadre du dispositif Girardin est-elle possible ?
Oui, dès lors que cette personne ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Dans le cas contraire, il y aurait remise en cause du dispositif.
10 - Quels sont les cas de remise en cause de l’avantage fiscal en Girardin ?
Pour un logement acquis neuf ou construit par le contribuable, la réduction d'impôt est notamment remise en cause dans les cas suivants :
le logement n'est pas utilisé à titre de résidence principale par le contribuable,
le logement n'est pas utilisé à titre de résidence principale du locataire,
le logement n'est pas loué dans les six mois,
le logement est loué meublé ou équipé pendant la durée de l'engagement, le logement est loué au conjoint ou à un membre du foyer fiscal du contribuable,
le logement ouvrant droit à réduction fait l'objet d'une cession dans le délai prévu par l'engagement,
la propriété du logement est démembrée au cours de la période couverte par l'engagement. Une exception est toutefois prévue lorsque le démembrement résulte du décès du contribuable.
Pour une location à caractère intermédiaire :
les conditions de ressources ne sont pas respectées à chaque conclusion d'un nouveau bail,
la condition de loyer n'est plus respectée à un moment quelconque au cours de la période couverte par l'engagement.
11 - Quelle conséquence entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu suivant l'investissement en Girardin ?
Une imposition supplémentaire, correspondant au total des réductions pratiquées, est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement ou la cession.
12 - L'achat en indivision est-il permis avec le dispositif Girardin ?
Oui, l'avantage fiscal se répartira selon le prorata détenu par chaque indivisaire.
13 - Quelle conséquence entraîne le divorce d'un investisseur bénéficiant du dispositif Girardin ?
Seul l'époux attributaire du bien bénéficiera de l'avantage fiscal. Si le bien reste en indivision, chacun des époux en bénéficiera à hauteur de sa part sur le bien. Mais, si le bien est vendu l'avantage fiscal sera remis en cause.
14 - Un logement placé sous le dispositif Girardin peut-il être démembré pendant la période d'engagement de location ?
Non, l'Administration Fiscale requalifiera l'opération. Toutefois, il n'y aura pas remise en cause de la réduction d'impôt en cas de démembrement suite au décès d'un des époux soumis à une imposition commune.
15 - La vente d'un logement bénéficiant du dispositif Girardin au terme de l'engagement de location est-elle soumise à une quelconque condition ?
Non, le contribuable est libre de vendre son logement à la fin de son engagement, sans aucune restriction.
16 - Le cumul des dispositifs Robien et Girardin est-il possible ?
Oui, à condition que cela ne porte pas sur le même logement.
17 - Le régime du Micro Foncier est-il compatible avec le dispositif Girardin ?
Oui, toutefois, si l'investisseur possède d'autres logements qui impliquent la soumission au régime du réel, l'ensemble des revenus fonciers sera concerné.
18 - Quel est l'impact du dispositif Girardin sur les revenus fonciers ?
Les revenus locatifs provenant d'un logement placé sous le dispositif Girardin sont déclarés sous le régime de droit commun des revenus fonciers. Cependant, si le logement procure un déficit foncier, ce dernier ne pourra pas être imputé sur le revenus global pendant toute la durée de l'engagement de location. Il sera uniquement imputable sur des revenus fonciers et reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
19 - Le nombre d'investissement est-il limité dans le cadre du dispositif Girardin ?
Non, un même contribuable peut effectuer plusieurs investissements simultanément.
20 - Concernant le dispositif Girardin, la base de calcul de la réduction d'impôt est-elle plafonnée ?
Oui, elle est plafonnée à 2 058 € HT/m² pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2008. Ce plafond est revalorisé chaque année au 1er janvier.
21 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?
Voir Robien.
22 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?
Voir Robien
23 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?
Voir Robien
24 - Dans un investissement bénéficiant d'un régime fiscal spécifique avec une condition de ressources du locataire, que se passe t'il en cas d'augmentation des ressources de ce locataire en cours de bail ?
Voir Robien
25 - Pour un investissement en Girardin, quelle est la surface à prendre en compte pour le calcul de la réduction d'impôt ?
La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable, augmentée de la surface de la varangue dans la limite de 14 m².
26 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant outre-mer des logements neufs, quelle est l'année de référence pour l'application de la 1ère réduction d'impôt ?
Il s'agit de l'année pendant laquelle l'investisseur a souscrit les parts. Par exemple : souscription en 2009, la 1ère réduction d'impôt agira sur l'impôt dû au titre des revenus perçus en 2009.
27 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant outre-mer des logements neufs, comment se traduit cet investissement au niveau de l'ISF ?
Les parts font partie de l'assiette de l'ISF, par conséquent, elles doivent être prises en compte pour le calcul pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. Néanmoins, l'emprunt attaché à cet investissement vient augmenter la part du passif. Selon la situation, si l'actif est égal au passif, la conséquence est neutre pour l'ISF.
28 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant en Nouvelle Calédonie des logements neufs, quel est l'impact de cet investissement au niveau de la déclaration des revenus fonciers en France ?
Du fait de la convention fiscale existant entre la Nouvelle Calédonie et la France, seul le régime fiscal néo-calédonien s'applique sur les revenus tirés de cet investissement. Ce régime prévoit que les revenus sont exclusivement taxables sur le lieu de situation de l'immeuble. Par conséquent, il n'y a pas de déclaration de revenus fonciers à effectuer en France concernant cet investissement, il n'a donc pas à être mentionné sur un imprimé 2044.
29 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant en Nouvelle Calédonie des logements neufs, quels documents doivent être transmis à l'Administration Fiscale en France pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt correspondante à cet investissement ?
L'investisseur devra joindre 3 documents à sa déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle il entend bénéficier de la 1ère réduction d'impôt :
l'attestation de souscription du notaire,
l'attestation de la société précisant les surfaces du bien à prendre en compte,
l'engagement de conservation des parts de 5 ans.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt, il devra également chaque année, compléter un imprimé 2042C.
30 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant outre-mer des logements neufs, quel est le devenir des parts en cas de décès du souscripteur, pendant la période d'indisponibilité de 5 ans ?
Les héritiers ne peuvent pas reprendre l'engagement. Seul le conjoint attributaire des parts, même en usufruit, a le droit de bénéficier de la réduction d'impôt, à condition de reprendre à son compte l'engagement pour la durée restant à courir.
31 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant en Nouvelle Calédonie des logements neufs, quelle est la fiscalité applicable en terme de plus-value immobilière ?
Du fait de la convention fiscale existant entre la Nouvelle Calédonie et la France, seul le régime fiscal néo-calédonien s'applique. Ce régime ne prévoit pas d'imposition en cas de réalisation de plus-value immobilière. Par conséquent, les investisseurs ne seront pas taxables à ce titre.
1 - Quel est l'avantage fiscal procuré par un investissement en ZRR ?
Il s'agit d'une réduction d'impôt égale à 25% du prix d'acquisition du logement (20% dans le cas de travaux de réhabilitation).
2 - Quelles conséquences entraîne la revente d'un bien (sur lequel la TVA a été récupérée) dans un délai de moins de 20 ans après l'acquisition ?
Voir LMNP
3 - Existe-t-il des cas permettant de revendre avant le délai de 20 ans, un logement sur lequel la TVA a déjà été récupérée, sans avoir à en restituer une partie ?
Voir LMNP
4 - Le passage du dispositif ZRR au dispositif LMNP est-il autorisé ?
Voir LMNP
5 - Quels investissements sont concernés par la loi Demessine (ZRR) ?
La loi Demessine (ZRR) s'adresse aux particuliers qui investissent dans des résidences de tourisme (logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou réalisation de travaux) situées dans certaines zones du territoire (Zones de revitalisation rurale). L'engagement de location est de 9 ans. L'investissement peut être réalisé de façon directe ou indirecte par l'intermédiaire d'une société non-soumise à l'IS.
6 - La réduction d'impôt est-elle plafonnée dans le dispositif ZRR ?
Oui. La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à 50.000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et 100.000 € pour un couple (marié ou lié par un Pacs) soumis à une imposition commune. Par conséquent, la réduction maximale sera donc 12 500 € ou 25 000 €.
7 - Comment s'impute la réduction d'impôt dans le dispositif ZRR ?
Depuis le 1er janvier 2005 la réduction est au maximum étalée sur 6 ans. Le plafond de réduction annuel (25 000 / 6 = 4 166 €), peut entraîner la diminution du nombre d'années d'étalement.
8 - Un contribuable peut-il faire plusieurs investissements en ZRR ?
Non, il est impossible de cumuler plusieurs investissements en ZRR sur une même période. Seuls deux investissements, l'un après l'autre sont autorisés.
9 - Est-il possible d'investir en ZRR par le biais d'une SCI ?
Oui, un logement en ZRR peut être acquis par le biais d'une SCI ou toute autre société non soumise à l'IS. Les associés s'engageant à conserver leurs parts jusqu'à expiration de la période d'engagement de location.
10 - L'achat en indivision est-il possible en ZRR ?
Oui, la réduction d'impôt accordée à chaque indivisaire est alors calculée selon sa quote-part sur l'investissement.
11 - Quel est le point de départ de la réduction d'impôt pour un investisseur en ZRR ?
La réduction s'applique sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement du logement (ou d'acquisition si elle est postérieure).
12 - Quelles obligations entraîne un investissement en ZRR ?
Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
13 - Quels sont les cas de remise en cause de l’avantage fiscal en ZRR ?
Le non respect d'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Les principaux cas sont :
la cession du logement durant la période d'engagement de location,
le démembrement (hors cause de décès),
ou le défaut de location.
14 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?
Voir Robien
15 - L'investisseur peut-il personnellement occuper son logement acquis en ZRR ?
Oui, de manière temporaire, à condition que l'ensemble des séjours ne soit pas supérieur à 8 semaines par an. De plus, le revenu brut foncier déclaré doit être celui qui aurait été obtenu si le propriétaire lui-même n'avait pas occupé le logement.
16 - Quelles sont les zones bénéficiant de l'appellation de Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ?
La liste de ces zones est donnée par les décrets 96-119 du 14 février 1996 et 2001-1315 du 28 décembre 2001.
17 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?
Voir Robien
18 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?
1 - Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du régime de la loi Malraux ?
Il doit s'agir d'un immeuble affecté à l'habitation, situé dans une zone sauvegardée ou une zone de protection du patrimoine. Ce logement doit être loué nu à titre de résidence principale dans les 12 mois de l'achèvement des travaux de restauration. De plus, un engagement de location de 6 ans doit également être pris par le propriétaire. Si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'IS, un engagement de conservation des titres de 6 ans doit être pris par les associés, la société s'engageant à le louer durant 6 ans.
2 - Quel est le principe du dispositif Malraux ?
Il permet de déduire certaines dépenses exposées dans le cadre de l'opération de restauration en plus des dépenses déductibles en application du droit commun, notamment :
frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration,
travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire,
travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs rendus nécessaires par les démolitions imposées,
travaux de transformation en logement,
travaux de réaffectation à l'habitation.
Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique selon le cas. Les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Les intérêts d'emprunt ne pouvant s'imputer qu'à hauteur des revenus fonciers ; s'ils sont supérieurs, la différence est reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
3 - Est-il possible de bénéficier du dispositif Malraux, si l'initiative de l'opération a été prise par une collectivité publique ou un organisme assimilé ?
Oui, le dispositif s'applique si l'opération est réalisée à l'initiative soit du propriétaire lui même, soit d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération (organisme HLM, association...).
4 - Quelles conséquences entraîne le non-respect des engagements ?
Le revenu global du propriétaire, de l'année de rupture sera majoré des déficits antérieurement imputés avec pénalités.
5 - Est-il possible de bénéficier du dispositif Malraux lorsque le bien est possédé par l'intermédiaire d'une SCI ?
Oui, le dispositif s'applique aussi aux immeubles détenus par une SCI ou une société non soumise à l'IS, dans ce cas les associés bénéficieront de l'avantage fiscal à concurrence de leur part. Ils devront s'engager à conserver les parts pendant une durée minimum de 6 ans.
6 - Comment traiter le déficit foncier lorsqu'un investisseur a d'autres revenus fonciers parallèles au dispositif Malraux ?
Les déficits doivent être traités séparément :
le déficit provenant des autres logements sera apprécié en fonction du plafond de 10 700 € (ou 15 300 € pour le Périssol).
Le déficit provenant du dispositif Malraux sera imputable sur le revenu global sans limitation.
7 - Le dispositif Malraux permet-il la location en meublé ?
Non, il est seulement applicable à la location nue.
8 - Quels immeubles peuvent bénéficier du dispositif "monuments historiques" ?
Le régime fiscal particulier appliqué aux immeubles historiques concerne :
Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire,
Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l'objet d'un agrément préalable spécial accordé par le directeur des services fiscaux du département,
Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
9 - Quelles sont les modalités de déduction des charges pour le dispositif "monuments historiques" ?
Si l'immeuble procure des recettes et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges peut être imputée sur les revenus fonciers (si un déficit est créé, l'imputation sur le revenu global est possible sans limite). Si l'immeuble ne procure pas de recettes imposables (immeuble ouvert gratuitement au public ou monument non ouvert à la visite), les charges foncières sont directement admises en déduction du revenu global. Si l'immeuble procure des recettes et est occupé par son propriétaire, les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputable sur le revenu global ; les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limitation).
10 - Les monuments historiques sont-ils soumis aux droits de succession et de donation ?
Non, ces biens sont exonérés de droits de succession et de donation à condition que les héritiers, donataires ou légataires souscrivent une convention (en contactant les ministères de la culture et des finances), prévoyant certaines conditions relatives aux biens.
11 - Les monuments historiques doivent-ils être pris en compte dans le patrimoine soumis à l'ISF ?
Oui, ils entrent dans le calcul de l'assiette imposable à l'ISF. L'évaluation doit cependant tenir compte de contraintes particulières dont ils sont grevés (ouverture au public, charges d'entretien ...).
1 - Un investisseur peut-il demander le transfert de son contrat d'assurance vie ?
Non, les contrats d'assurance vie ne sont pas transférables.
2 - Un investisseur peut-il souscrire divers contrats d'assurance vie ?
Oui, il est possible de souscrire plusieurs contrats par personne.
3 - Quel est le sort d'un contrat d'assurance vie en cas de divorce ?
Lorsqu'un des époux a alimenté le contrat avec des primes provenant de fonds communs, chacun a droit à la l'équivalent de la moitié de la valeur du contrat au jour du divorce.
4 - La valeur du contrat d'assurance vie est-elle retenue dans la base de calcul de l'ISF ?
Oui, les contrats rachetables sont pris en compte pour leur valeur au 1er janvier.
5 - Le souscripteur du contrat d'assurance vie doit-il en informer le bénéficiaire ?
Non, il n'est pas tenu d'avertir le bénéficiaire de l'existence du contrat.
6 - Quelles conséquences l'acceptation de la clause bénéficiaire a-t'elle sur le fonctionnement d'un contrat d'assurance vie ?
Avec l'acceptation du bénéfice, il devient alors impossible au souscripteur de modifier la clause bénéficiaire, et de demander des avances ou des rachats sans l'accord du bénéficiaire.
7 - Un enfant mineur peut-il souscrire un contrat d'assurance vie ?
Oui, avec la signature du ou des représentants légaux (et la signature de l'enfant s'il est âgé d'au moins 13 ans). Dans ce cas, la clause bénéficiaire doit être rédigée ainsi : "les héritiers légaux de l'assuré". Les versements, provenant en général du patrimoine des parents, doivent rester d'un montant raisonnable afin d'éviter tout risque de requalification. Cette requalification entraînerait l'application de droits de donation. Par conséquent, il n'est pas possible que les parents mettent en place des versements programmés sur le contrat d'assurance-vie de leur enfant mineur.
8 - La souscription conjointe est-elle possible dans le cadre d'un contrat d’assurance vie ?
Oui, néanmoins nos partenaires assureurs l'acceptent uniquement pour les couples mariés sous le régime de la communauté universelle.
9 - Les contrats d'assurance vie sont-ils soumis à un délai de réflexion ?
Oui, le souscripteur dispose d'un délai de renonciation de 30 jours, à compter de la date de versement initial. Aucune pénalité n'est retenue dans ce cas, la totalité des fonds (frais inclus) sont restitués.
10 - Dans le cadre d'un contrat d'assurance vie, qui est le souscripteur ? Qui est l'assuré ?
Le souscripteur est une personne physique capable (ou une personne morale) qui signe le contrat, désigne le(s) bénéficiaire(s), (voire l'assuré) et paie les primes. L'assuré est toujours une personne physique sur laquelle repose le risque et dont la vie ou la mort conditionne le paiement des prestations aux bénéficiaires. Dans la plupart des contrats, le souscripteur est aussi l'assuré.
11 - Qu'est-ce qu'un contrat d'assurance vie ?
Il s'agit d'une couverture par laquelle, pendant une durée déterminée ou viagère, l'assureur, en échange d'une cotisation, s'engage envers le souscripteur à verser des prestations sous forme de capital ou de rente, au moment de la réalisation du risque assuré.
12 - Quelle est la différence entre une avance et un rachat sur un contrat d'assurance vie ?
Par le rachat, le souscripteur demande le versement anticipé d'une part ou de la totalité de son épargne accumulée. Ceci entraîne l'imposition des sommes reçues, en cas de rachat total le contrat est clôturé. Le souscripteur peut également demander à son assureur une avance assimilable à un prêt qu'il devra rembourser moyennant intérêts. L'avance n'est pas imposable et le contrat continue de fonctionner sur la totalité des sommes investies.
13 - Le nombre d'avances sur un contrat d'assurance vie est-il limité ?
Non, mais pour éviter le risque de requalification fiscale de l'avance en rachat partiel, il faut éviter de procéder à des avances trop régulières ou programmées.
14 - Est-il possible d'effectuer des rachats programmés sur un contrat d'assurance vie ?
Oui, à compter de l'expiration du délai de renonciation et sous réserve des conditions prévues au contrat.
15 - Quelle est la fiscalité applicable sur un contrat d'assurance vie lors d'une sortie sous forme de rente viagère ?
La rente (arrérages) d'un contrat d'assurance vie est soumise à l'impôt sur le revenu selon une fraction dépendant de l'âge du bénéficiaire à la date du 1er versement :
70 % pour moins de 50 ans.
50 % entre 50 et 59 ans inclus.
40 % entre 60 et 69 ans.
30 % à partir de 70 ans.
16 - Sur un contrat d'assurance vie, comment se calcule la base imposable d'un rachat partiel ?
Base imposable = rachat partiel - [ (capital versé x rachat partiel) / valeur acquise au jour du retrait ]
17 - Quelle est la fiscalité des plus-values lors d'un rachat total ou partiel effectué sur un contrat d'assurance vie ?
Le principe est une imposition à l'impôt sur le revenu. Cependant, une option pour le prélèvement forfaitaire libératoire est possible au taux de :
35 % si le contrat a moins de 4 ans.
15 % si le contrat a entre 4 et 8 ans.
7,5 % si le contrat a plus de 8 ans, et exonération à hauteur de 4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple marié ou pacsé si le contrat a été ouvert à partir du 1er janvier 1998.
Dans tous les cas, il faut appliquer 12,1 % de prélèvements sociaux.
18 - Les contrats d'assurance vie sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Oui, toutefois, pour les contrats multisupports les prélèvements sociaux sont effectués au moment du (des) rachat(s), tandis que pour les monosupports, ils sont prélevés chaque année.
19 - L’âge de l’assuré a t-il une incidence sur la fiscalité des contrats d’assurance vie en cas de succession ?
Oui, pour tous les contrats souscrits depuis le 20/11/1991, il existe une distinction selon que les primes ont été versées avant ou après les 70 ans de l’assuré.
En effet, pour les primes versées depuis le 13/10/1998, les sommes dues par les organismes d’assurance en cas de décès de l’assuré sont soumises à un prélèvement de 20% au delà de l’application d’un abattement de 152 500 € / bénéficiaire.
Cependant, cela ne concerne que les primes versées avant les 70 ans de l’assuré et les plus-values réalisées. Les primes versées après 70 ans sont, elles, soumises aux droits de succession après application d’un abattement de 30 500 € / souscripteur.
20 - La clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie peut-elle être démembrée ?
Oui, le démembrement est assimilable à un quasi-usufruit, d'une part l'usufruitier pourra employer le capital librement et d'autre part, le nu-propriétaire a un droit de créance égal au capital perçu sur la succession de l'usufruitier. Ces deux personnes pourront aussi prévoir une répartition en pleine propriété d'un commun accord au dénouement du contrat.
Ce démembrement offre des avantages tels que la protection du conjoint survivant et préserve les droits du nu-propriétaire. Mais fait face à l'inconvénient du risque de dilapidation du capital par le quasi-usufruitier.
1 - Sur l'impôt de quelle année s'impute la réduction d'impôt acquise grâce à la souscription de parts de FCPI / FIP ?
La réduction d'impôt est acquise l'année de souscription des parts, elle vient en réduction de l'impôt dû au titre des revenus considérés, payable l'année suivante.
Attention, ce n'est pas un crédit d'impôt, si elle excède l'impôt dû, le surplus n'est pas restitué au contribuable.
2 - Comment bénéficier de la réduction d'impôt liée à la souscription de FCPI / FIP ?
Il suffit de joindre l'attestation fournie chaque année par le dépositaire du fonds, à la déclaration n° 2042 C, accompagnées d'une copie de l'engagement de conservation des parts.
3 - Est-il possible de bénéficier de la réduction propre au FCPI / FIP chaque année ?
Oui, à condition de souscrire chaque année de nouvelles parts de FCPI.
4 - Les frais de souscription aux FCPI / FIP donnent-ils droit à la réduction d'impôt ?
Oui, la base de la réduction d'impôt inclut les frais de souscription.
5 - Quelle est la fiscalité des plus-values dans le cadre des FCPI / FIP ?
Après 5 ans, les plus-values sont totalement exonérées d'impôt, sauf prélèvements sociaux.
6 - Quels avantages fiscaux procurent la souscription de parts de FCPI ?
Les FCPI permet d'obtenir une réduction d'impôt de 25 % des sommes investies (dans la limite de 6 000 € pour un couple marié ou pacsé, et 3 000 € pour un célibataire).
7 - Qui peut souscrire des parts de FCPI / FIP ?
La souscription est ouverte à toute personne physique ; toutefois les personnes morales, soumises à l'impôt sur les sociétés, sont admises à la souscription.
8 - Qu'elle est la composition d'un FCPI ?
Le FCPI est composé à 60 % de parts et/ou d'actions de sociétés innovantes.
9 - Qu'est-ce qu'un FCPI ?
Le fonds commun de placement dans l'innovation est une enveloppe fiscale permettant d'investir dans des sociétés françaises à fort potentiel, dans des conditions fiscales avantageuses.
10 - Qu’est-ce qu’un FIP ?
Les Fonds d'Investissement de Proximité (FIP) constituent une catégorie spécifique de fonds communs de placement. Leur actif est constitué pour 60 % au moins de titres de PME régionales. Les 40 % restants sont investis librement par le FIP en actions, obligations, FCP...
11 - Les parts de FCPI / FIP sont-elles retenues dans le calcul de l'ISF ?
Oui, pour leur valeur au 1er janvier.
12 - Quels sont les cas de reprise de l'avantage fiscal procuré par l'investissement en FCPI / FIP ?
La réduction d'impôt étant conditionnée par l'engagement de conservation des parts pendants 5 ans, si l'investisseur ne le respecte pas, il devra rembourser la réduction d'impôt obtenue.
13 - La sortie du FCPI / FIP avant 5 ans est-elle possible, sans reprise de l'avantage fiscal ?
Oui, si la cession fait suite au décès, à l'invalidité (2ème ou 3ème catégorie) ou au licenciement, que cela concerne le porteur de part, son conjoint ou son partenaire de PACS.
14 - En cas de donation, y a-t-il remise en cause de la réduction d'impôt obtenue ?
Non, à condition que le donataire s'engage à conserver les parts jusqu'au terme de l'engagement de conservation de 5 ans.
15 - Les parts de FCPI / FIP peuvent-elles être vendues après 5 ans ?
Oui, toutefois, nos partenaires ne s'engagent à racheter les parts qu'à partir de 8 ans. Avant cette date, il faudra trouver un acquéreur.
16 - Est-il possible de connaître la composition d'un FCPI / FIP avant de souscrire ?
Non, les gestionnaires disposent de 2 ans et demi pour investir après la fin de la période de collecte. Cette période sera mise à profit pour trouver les meilleures opportunités d'investissement.
17 - Le FCPI / FIP est-il un placement garanti ?
Non, il convient d'ailleurs de n'y investir que 8 % de son épargne, car il s'agit d'un produit à risque investi à 60 % dans des sociétés dites innovantes par l'ANVAR.
18 - Comment est calculée la valeur liquidative d'une part de FCPI / FIP ?
La valeur est calculée chaque trimestre et correspond à la valorisation des parts ou actions de sociétés acquises par le FCPI / FIP.
19 - Les avantages fiscaux d'investissements dans des FIP et des FCPI sont-ils cumulables ?
Oui, dans la limite du plafond initial de chaque type d'investissement. Les réductions d'impôt obtenues peuvent se cumuler, mais simplement le plafond ne peut être utilisé qu'une seule fois, soit :
FCPI (3 000 € ou 6 000 €) + FIP (3 000 € ou 6 000 €) = 6 000 € ou 12 000 € suivant que l'investisseur est un célibataire ou un couple soumis à une imposition commune.
Pour un investissement dans deux FIP (ou deux FCPI), le plafond de la réduction d'impôt est fixe soit 3 000 € ou 6 000 € (et non 6 000 € ou 12 000 €).
1 - Qu'advient-il du contrat Madelin, si le souscripteur décède avant la liquidation de ses droits à la retraite ?
La valeur accumulée sur le contrat est versée sous forme de capital au bénéficiaire désigné.
2 - Un rachat est-il possible sur un contrat Madelin ?
Non, mais il existe deux exceptions :
L'invalidité rendant l'assuré incapable d'exercer sa profession.
Un changement d'activité suite à un jugement de liquidation judiciaire.
3 - Quelle est la fiscalité de la sortie en rente viagère sur un contrat Madelin ?
Les sommes versées au titre de la rente (arrérages) sont imposables intégralement, comme une pension de retraite.
4 - Quelles sont les modalités de sortie d'un contrat Madelin ?
La sortie se fait obligatoirement sous forme de rente viagère.
5 - Quelle est la fiscalité des versements effectués sur un contrat Madelin ?
Ils sont déductibles du bénéfice imposable de l'année de versement, tout en étant limités.
6 - Sur un contrat Madelin, y a-t-il des versements obligatoires ?
Oui, l'adhérent s'engage à verser annuellement et jusqu'à son départ en retraite un montant minimal de cotisation annuelle exprimé en pourcentage du PASS (plafond annuel de la Sécurité Sociale). Le niveau de versements (classe de versements), déterminé à la souscription, doit être respecté obligatoirement pendant toute la durée du contrat.
7 - Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la loi Madelin ?
Deux conditions :
Etre à jour des cotisations sociales.
S'engager à effectuer des versements réguliers.
8 - Qui peut bénéficier de la loi Madelin ?
Les artisans, les commerçants, les professions libérales, les gérants non-salariés des EURL, les gérants majoritaires des SARL et les entrepreneurs individuels imposés en BNC ou BIC.
9 - Qu'est-ce qu'un contrat Madelin ?
Il s'agit d'une forme de retraite complémentaire ouverte aux travailleurs non salariés, permettant de bénéficier d'une fiscalité attractive.
10 - Quel est le PASS : Plafond Annuel Sécurité Sociale pour 2008 ?
Pour 2008 le PASS est de 33 276 €, soit 2 773 € par mois.
11 - Quelle conséquence entraîne l'arrêt des versements sur un contrat Madelin ?
L'obligation de versements n'étant pas respectée, le contrat est mis en réduction ; l'adhérent ne pourra donc plus alimenter le contrat jusqu'au versement de la rente (liquidation des droits à la retraite).
12 - Par qui et à quel moment est défini le mode de réversion sur un contrat Madelin ?
Le mode est défini au moment du départ en retraite par l'adhérent lui même.
13 - Lors d'un transfert sur un contrat Madelin, la classe de versements est-elle identique sur le nouveau contrat ?
Les classes varient selon les compagnies, il faut donc choisir celle qui se rapproche le plus de l'ancienne classe.
14 - Quel est le délai moyen de transfert d'un contrat Madelin ?
Le délai varie de 1 à 4 mois selon les compagnies.
15 - Un contrat Madelin est-il transférable ?
Le transfert est possible dans les conditions prévues au contrat. Il faut donc se référer systématiquement aux conditions générales du contrat.
16 - A quoi correspond la date d'effet sur un contrat Madelin ?
Elle correspond à la date prise en compte pour le montant du versement d'adhésion.
Le PERP est un support d'épargne individuel destiné à la constitution d'un complément de revenus en vue de la retraite. Durant sa vie active, le titulaire alimente son PERP puis au moment de sa retraite il bénéficiera d'une rente viagère. Les versements sont libres ou périodiques, sans qu'il y ait de versement annuel minimum obligatoire.
2 - Qui peut souscrire un PERP ?
Toute personne physique majeure domiciliée fiscalement en France et quelle que soit sa situation professionnelle, peut ouvrir un PERP.
3 - Sur un PERP, existe-t-il une durée de cotisation minimale ?
Non, il n'y pas de période de cotisation minimale concernant le PERP. Il est possible d'en ouvrir un à n'importe quelle période de sa vie active.
4 - Existe-t-il un montant minimum de versement sur un PERP ?
Non, la loi n'impose pas d'alimenter le PERP régulièrement. Chaque établissement est donc libre de prévoir les montants et la périodicité des versements sur le plan. Les modalités sont donc purement contractuelles.
5 - Quel est l'attrait fiscal du PERP ?
Le PERP permet au souscripteur d'effectuer des versements qui seront déductibles de son revenu imposable dans une certaine limite. Ses versements lui permettent d'acquérir un droit à rente viagère liquidable au plus tôt à partir de l'âge de la retraite et de bénéficier d'un avantage fiscal immédiat.
6 - Est-il possible d'ouvrir plusieurs PERP ?
Oui, il est possible d'ouvrir plusieurs PERP mais le plafond admis en déduction de revenu imposable reste inchangé.
7 - Dans quelle mesure est-il possible de faire des retraits sur un PERP ?
Les sommes versées sur un PERP sont bloquées jusqu'au départ en retraite, par conséquent le souscripteur ne peut effectuer aucun retrait même partiel.
Avant ce terme, seul trois cas permettent de récupérer les sommes investies :
Expiration des droits aux allocations chômage suite au licenciement,
Cessation d'une activité non salariée constatée par un jugement de liquidation judiciaire,
Oui, tout en gardant l'antériorité fiscale du contrat.
2 - Dans le cadre d'un PEA, que se passe-t-il en cas de départ à l'étranger ?
Le PEA est strictement réservé aux contribuables fiscalement domiciliés en France, en cas de départ à l'étranger, il devra être clôturé.
3 - Quel montant maximum peut atteindre l'ensemble des versements ?
Le plafond de versement est fixé à 132 000 € par plan.
4 - Qui peut ouvrir un PEA ?
Un PEA peut être ouvert par tout contribuable fiscalement domicilié en France. Toutefois, le PEA est limité à un par foyer fiscal mais les personnes mariées ou pacsées peuvent chacune en détenir un.
5 - Quelle est la composition d'un PEA ?
Le PEA est composé d' OPCVM et/ou d'actions françaises. Depuis le 1er janvier 2003, il s'est ouvert au marché européen.
6 - Qu'est ce qu'un PEA ?
Le Plan d' Epargne en Actions est un enveloppe fiscale permettant d'investir dans des conditions avantageuses. Il existe deux types de PEA :
Le PEA Bancaire associant un compte titre et un compte chèque.
Le PEA Assurance sous forme de contrat de capitalisation.
7 - Un PEA dont la valeur de rachat est supérieure à 132 000 € est-il transférable ?
Oui, le transfert différencie le capital des intérêts.
8 - Est-il possible d'effectuer des rachats sur un PEA ?
Oui, toutefois :
Un rachat avant 8 ans entraîne la clôture du PEA.
Un rachat après 8 ans interdit tout nouveau versement.
9 - Quelle est la fiscalité des rachats sur un PEA ?
Si le seuil de cession de 25 000 € est dépassé, les plus-values sont imposées de la manière suivante :
Avant 2 ans : prélèvement libératoire forfaitaire ( 22,5 % + prélèvements sociaux ).
De 2 à 5 ans : prélèvement libératoire forfaitaire ( 18 % + prélèvements sociaux ).
Après 5 ans : exonération, hors prélèvements sociaux.
10 - Les moins-values réalisées sur un PEA sont-elles déductibles ?
Oui, il est possible de déduire les moins-values sur un PEA des autres revenus de capitaux mobiliers à deux conditions :
PEA entièrement clôturé.
Au jour de la clôture, au moins 25 000 € de cession de valeurs mobilières.
11 - Quels sont les droits de successions applicables en cas de décès du titulaire du PEA ?
Le décès du titulaire entraîne la clôture du PEA, dont la valeur liquidative entre dans la masse successorale. Le droit commun des successions s'applique. Le PEA Assurance pourra, toutefois, se transformer en contrat de capitalisation avec maintien de l'antériorité de la date d'ouverture.
12 - Quelles sont les modalités de sortie d'un PEA ?
La sortie en capital est toujours possible, après 5 ans, il n' y a aucune imposition sauf prélèvements sociaux. Après 8 ans, le PEA permet une sortie en rente réversible sans aucune imposition sauf prélèvements sociaux.
13 - Que se passe-t-il en cas de sortie du PEA avant 5 ans ?
En principe, les plus-values sont imposées, sauf décès du titulaire, transfert à l'étranger du domicile, rattachement d'une personne invalide à un autre foyer fiscal déjà titulaire d'un PEA.
1 - Quelles sont les modalités de sortie d'un PEP ?
Dès la 9ème année, la sortie peut se faire soit sous forme de rente viagère défiscalisée, soit sous forme de capital exonéré d'impôt sauf prélèvements sociaux.
2 - Combien de PEP une personne peut-elle détenir ?
Une personne ne peut détenir qu'un PEP, à condition qu'elle ne soit pas fiscalement à la charge d'un autre contribuable lui-même titulaire d'un PEP. Les personnes mariées, ou pacsées, peuvent chacune en détenir un.
3 - Un PEP dont la valeur de rachat est supérieure à 92 000 € est-il transférable ?
Oui, le transfert différencie le capital des intérêts.
4 - La valeur de rachat d'un PEP peut-elle dépasser le plafond de 92 000 € ?
Oui, ce plafond ne s'applique qu'au capital (somme des versements), les intérêts ne sont pas compris.
5 - Des versements complémentaires sur un PEP existant sont-ils permis ?
Oui, même si la souscription de nouveaux PEP n'est plus possible depuis le 25 septembre 2003, les conditions de fonctionnement restent inchangées, les versements sont possibles dans la limite du plafond légal de 92 000 €.
6 - Est-il possible d'ouvrir un PEP aujourd'hui ?
Non, depuis le 25 septembre 2003, seuls les transferts sont possibles.
7 - Est-il possible de sortir d'un PEP avant 8 ans sans imposition ?
Oui, si le retrait résulte :
Du décès du titulaire, ou dans les 2 ans de celui de son conjont.
D'un licenciement, dans les 2 ans de l'expiration des droits aux allocations d'assurance chômage.
D'une invalidité.
D'une cessation d'activité non salariée suite à une liquidation judiciaire.
8 - Quelle somme maximum peut atteindre l'ensemble des versements ?
Le PERCO ou plan d'épargne pour la retraite collectif permet aux participants de se constituer une épargne pour la retraite. Soumis, aux mêmes règles que le PEE, le PERCO se distingue cependant sur les points suivants :
les fonds sont bloqués jusqu'au départ à la retraite (sauf exceptions prévues par décret);
la sortie du plan s'effectue en rente viagère ou, si l'accord instituant le PERCO le prévoit, en rente ou en capital au choix du salarié;
les sommes versées ne peuvent être investies dans des placements réservés à l'actionnariat salarié (titres de l'entreprise ou d'une société du même groupe...).
2 - Qu’est-ce qu’un PEE ?
Le PEE ou plan d'épargne d'entreprise permet aux salariés de se constituer, avec l'aide de leur entreprise, un portefeuille de valeurs mobilières. Bloquées pendant 5 ans minimum, les sommes détenues dans le cadre du PEE proviennent des versements volontaires des salariés et de l'abondement de l'entreprise. Le PEE peut également être alimenté par l'intéressement et la participation.
3 - Qu’est-ce qu’un PERCOI ?
Le PERCOI ou plan d'épargne retraite collectif inter-entreprises permet aux participants de se constituer une épargne pour la retraite dans les petites et moyennes entreprises. Proche du PERCO, le PERCOI est mis en place entre plusieurs entreprises juridiquement et économiquement indépendantes.
4 - Qu’est-ce qu’un PEI ?
Le PEI ou plan d'épargne interentreprises est destiné à favoriser le développement de l'épargne salariale dans les petites et moyennes entreprises. Proche du PEE avec lequel il partage nombre de règles de fonctionnement (notamment, la durée de blocage des sommes : 5 ans minimum), le PEI est mis en place par une branche professionnelle ou entre plusieurs entreprises.
5 - Qu’est-ce que l’Epargne Salariale ?
L'épargne salariale est un ensemble de dispositifs dont l'objectif est d'associer les salariés aux résultats de leur entreprise et de favoriser l'épargne collective et le développement des investissements des entreprises.
Distincte du salaire, modalité de reconnaissance du travail fourni et élément de motivation, l'épargne salariale fait le plus souvent partie de la politique de rémunération globale de l'entreprise. Les sommes qui en sont issues n'ont toutefois pas le caractère de rémunération au sens du Code de la sécurité sociale.
L'épargne salariale comprend cinq dispositifs :
L'intéressement
La participation
Le plan d'épargne d'entreprise (PEE)
Le plan d'épargne interentreprises (PEI)
Le plan d'épargne pour la retraite collectif (PERCO)
6 - Que sont les TPE ?
Les très petites entreprises (TPE) sont en France une appellation des entreprises de moins de 20 salariés. Les TPE exercent tous types d'activité de l'industrie au commerce en passant par les services (bâtiment, hôtellerie restauration, conseils aux entreprises, services médicaux, services sociaux...). La Commission européenne a pris une recommandation (6 mai 2003 - 2003/361/CE) pour notamment définir les micro entreprises (entreprises qui occupent moins de 10 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total du bilan n'excède pas 2 millions d'euros) et les petites entreprises (entreprises qui occupent moins de 50 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total du bilan n'excède pas 10 millions d'euros).
7 - Les versements volontaires sur un Plan d'Epargne Salariale sont-ils limités ?
Oui, les versements volontaires effectués par les salariés d'une entreprise ne peuvent excéder 25 % de leur rémunération annuelle brute. Sont inclus dans cette limite l'intéressement versé par l'entreprise aux salariés qui décident d'affecter ces sommes à un Plan d'Epargne Salariale.
8 - Quels sont les cas de déblocage anticipé ? Selon le type de plan, les cas de déblocage anticipé sont différents :
PEE ou PEI :
Mariage ou conclusion d'un PACS
Naissance ou arrivée du 3ème enfant et des suivants
Divorce ou dissolution du PACS
Création ou reprise d'une entreprise
Cessation du contrat de travail
Acquisition, agrandissement ou remise en l'état de la résidence principale suite à une catastrophe naturelle
Surendettement
Invalidité
Décès
PERCO ou PERCOI :
Acquisition, ou remise en l'état de la résidence principale suite à une catastrophe naturelle
Surendettement
Invalidité
Décès
Expiration des droits à l'assurance chômage
9 - Les plans d'épargne salariale sont-ils comptabilisés dans l'assiette de l'ISF ?
Oui, les PEE - PEI et PERCO - PERCOI font de l'actif du patrimoine taxable à l'ISF pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. Lorsque le salarié a logé dans son PEE ou PEI des actions de son entreprise, celles-ci bénéficient d'un abattement de 75 % sur leur valeur dans la mesure où le salarié les conserve pendant au moins 6 ans.
10 - En quoi consiste l'abondement ?
L'abondement est un dispositif facultatif, il s'agit d'un versement complémentaire attribué par l'entreprise en complément d'un versement effectué par le salarié sur un plan d'épargne salariale.
Il ne peut excéder, tous dispositifs confondus, 300 % des versements volontaires du bénéficiaire, les règles de calcul étant librement définies par l'entreprise.
Il existe toutefois une limite annuelle applicable selon chaque plan :
PEE ou PEI : l'abondement est limité à 8 % du PASS,
PERCO ou PERCOI : l'abondement est limité à 16 % du PASS.
1 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?
Voir Robien
2 - Comment est traité le déficit foncier dépassant le plafond de 10 700 € ?
Le reliquat est reporté sur le bénéfice foncier des 10 années suivantes. Si l'investisseur n'a pas la possibilité d'imputer ce reliquat durant cette période, il sera définitivement perdu. Cette durée court dès l'année suivant la création du déficit. Il faut donc imputer en priorité les déficits antérieurs les plus anciens.
3 - Que se passe-t-il si le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est supérieur à ce dernier ?
Un déficit global est créé, il pourra s'imputer sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Cette durée court dès l'année suivant la création du déficit. Il faut donc imputer en priorité les déficits antérieurs les plus anciens.
4 - Quelles sont les conditions d'application du régime du micro-foncier ?
Lorsque les revenus fonciers de l'année n'excèdent pas 15 000 €, le contribuable est placé d'office sous ce régime. Si le contribuable dépasse cette limite, il passe de plein droit au régime réel. Il est également possible d'opter pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant 3 ans. Elle se renouvellera tacitement pour une nouvelle période, sauf dénonciation à la fin de la 3ème année. Attention, certains dispositifs sont exclus d'office du micro-foncier (Robien notamment) et nécessitent donc une déclaration au réel.
5 - Quel est le mode d'imposition en micro-foncier ?
Le contribuable porte le montant de ses revenus fonciers bruts sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042). Pour déterminer son revenu foncier net, l'Administration Fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%, à partir des revenus 2006 (40% auparavant) sur le montant déclaré. Le constat de déficit foncier n'est donc pas possible.
6 - Qu'est-ce que la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) et qui doit s'en acquitter ?
Les loyers relatifs à des immeubles de plus de 15 ans supportent une contribution dénommée contribution sur les revenus locatifs (CRL). Toutefois, à compter des revenus de 2006, seules certaines personnes morales sont susceptibles d'être soumises à cette contribution. Avant cette date, elle était dû par l'ensemble des bailleurs sans aucune distinction de leur qualité (personne physique ou morale). Y sont soumis les logements remplissant deux conditions cumulatives :
les immeubles doivent être achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition,
le montant des revenus tirés de la location doit excéder 1 830 € par logement.
Les modalités d'imposition sont celles de l'impôt sur les sociétés. La CRL est calculée au taux de 2,5% des revenus locatifs bruts.
7 - Lorsque la location à un ascendant ou un descendant est permise, ce dernier pourra-t'il bénéficier des aides au logement ?
Voir Robien
8 - En droit commun, quels sont les travaux déductibles sur un bien loué à usage d'habitation ?
Sont déductibles pour leur montant réel :
les travaux d'entretien et de réparation s'ils sont dissociables d'une opération de construction ou d'agrandissement,
les travaux d'amélioration.
Ne sont pas déductibles des revenus fonciers les travaux de construction, de reconstruction, ou d'agrandissement.
9 - En droit commun, quels sont les travaux déductibles sur un bien loué à usage professionnel ?
Seuls les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles dans ce cas. Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement ne le sont pas.
10 - Est-il possible de revendre un logement sur lequel un déficit foncier a été constaté ?
Le propriétaire est libre de revendre son bien.
Cependant, quel que soit le dispositif fiscal lié au logement, le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée.
Si l'investisseur ne respecte pas cette règle, une réintégration des trois derniers déficits fonciers imputés sera pratiquée et des intérêts de retard seront appliqués.
11 - En matière de revenus fonciers, quels sont les loyers à déclarer au titre d'une année ?
Sont imposables les loyers effectivement encaissés au cours de l'année d'imposition, même s'ils se rapportent à une année antérieure ou postérieure.
12 - En matière de revenus fonciers, quelle est la base d'imposition des prélèvements sociaux ?
L'imposition est de 11 %, elle s'applique sur les revenus nets, tels qu'ils sont pris en compte pour l'établissement de l'impôt sur le revenu.
1 - Un investissement immobilier bénéficiant d'un régime fiscal spécial par l'intermédiaire d'une SCI est-il possible ?
Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l'IS. Pour le dispositif Robien : le déficit crée par l'amortissement est réparti entre chaque associé à hauteur de sa part dans l'investissement, en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Pour le dispositif Girardin : la réduction d'impôt est répartie en fonction de la part de chacun dans la société. Rappel : durant la période de réduction d'impôt, il n'est pas possible d'imputer sur le revenu global un déficit foncier généré par cet investissement. Ce déficit sera donc reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.
2 - Dans le cadre d'un investissement par le biais d'une SCI, à quel moment cette dernière doit-elle être créée ?
Le dossier de réservation devant être établi au nom de la SCI, il est préférable qu'elle soit créée avant sa signature. Par ailleurs, lors du dépôt du dossier de financement auprès de la banque, un certain nombre d'éléments concernant la SCI sont à fournir (extrait Kbis, Statuts...).
3 - L'apport d'un logement bénéficiant d'un régime fiscal spécial dans une SCI existante détenant d'autres immeubles, est-il possible ?
Oui, en pratique la gestion par une SCI limite la multiplication des frais de constitution et de publicité, et justifie la tenue d'une comptabilité conseillée. En revanche, s'il y a une forte probabilité de cession, la constitution d'une SCI par immeuble offre plus de souplesse et réduit le champ de vision de l'Administration Fiscale. Cela expose moins la société à une remise en cause de son objet civil et peut rendre l'évaluation de la valeur vénale des actifs immobiliers plus difficile aux services de l'Administration. Si un immeuble a fait l'objet d'une option pour un régime Robien par exemple, il vaut mieux qu'il soit isolé dans une SCI puisqu'un engagement de conservation des parts a été souscrit.
4 - Dans le cadre d'un investissement Robien, quelle est la conséquence de la cession des parts d’une SCI par l'un des associés avant le terme de l'engagement de location ?
La revente de ses parts par l’un des associés ne remet pas en cause l’investissement de tous, il n'y aura de requalification fiscale que pour l'associé vendeur.
5 - L'acquéreur des parts d'une SCI en cours d’investissement Robien peut-il bénéficier de l'avantage fiscal ?
Oui, pour la durée restant à courir, à condition de s’engager à conserver les parts de la SCI jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.
6 - La location de logements meublés par l'intermédiaire d'une SCI est-elle permise ?
Oui, mais le caractère commercial de la location meublée aboutira à une imposition à l'IS de l'ensemble du résultat de la SCI. Cependant si la part du résultat HT issue de la location meublée est inférieure à 10% des recettes totales HT, l'Administration admet que la société ne soit pas soumise d'office à l'IS. Au-delà, la SCI peut également échapper à l'IS au titre de l'année de dépassement sous certaines conditions. L'Administration considère également que les loyers perçus par une SCI en contrepartie de la location d'un local nu, a le caractère d'un revenu foncier si elle est exclusive de toute participation aux profits tirés de la location des meubles par le gérant de la société et propriétaire des meubles.
1 - Quel est le régime matrimonial applicable en l'absence de contrat de mariage ?
Il s'agit de la communauté réduite aux acquêts. Sont distingués les biens propres de chaque époux et les biens dépendants de la communauté :
Les biens propres (biens possédés avant le mariage ou acquis pendant par succession, legs ou donation), sont librement gérés par chacun des époux comme il l'entend mis à part lorsque la résidence familiale appartient en propre à un des époux (pour la céder il faudra le consentement de l'autre).
En ce qui concerne les biens communs (biens acquis durant le mariage) la gestion conjointe s'applique pour les actes les plus importants.
2 - Quels sont les autres principaux régimes matrimoniaux ? Il existe 3 autres principaux régimes :
La séparation de biens : chaque époux reste indépendant du point de vue juridique et financier. Aucune communauté n'existe entre eux. Chaque époux fait seul ce qu'il veut de ses biens (gestion, vente...) et est responsable de ses propres dettes. S'ils acquièrent ensemble un bien, il y aura copropriété indivise.
La participation aux acquêts : pendant toute la durée du mariage, le régime est semblable à celui de la séparation de biens. Mais à la fin du mariage (divorce ou décès), chacun a droit à la moitié en valeur des acquêts nets de l'autre, c'est-à-dire la différence entre ce qu'il possède à la fin et ce qu'il possédait au début, les biens acquis par donation , succession ou legs n'étant pas pris en compte.
La communauté universelle : les époux conviennent que tous leurs biens, de quelque nature qu'ils soient ou d'où qu'ils proviennent, seront communs, y compris les dettes
3 - Est-il possible de modifier le régime matrimonial pendant le mariage ?
Oui, à condition que 2 ans se soient écoulés depuis le mariage ou un précédent changement, et que ce changement soit motivé par l'intérêt de la famille. De plus, l'acte doit être établi par notaire, soumis à homologation du TGI et faire l'objet de différentes mesures de publication.
4 - Dans le régime de la communauté, l'achat d'un bien par un seul des époux lui donne-t-il la qualité de bien propre ?
Non, tous les biens acquis durant le mariage par un couple marié sous le régime de la communauté sont des biens communs, sauf s'ils ont été achetés avec des fonds propres, ce qui suppose une preuve de l'origine des fonds par la rédaction d'un acte de remploi des fonds par exemple.
5 - Un bien acquis avec les revenus d'un bien propre entre t-il dans la communauté ?
Oui, les revenus des biens propres durant le mariage étant considérés comme des biens communs, un bien acheté avec ces sommes sera qualifié de bien commun.
6 - Est-il possible d'acquérir seul un logement, sous le régime de la communauté légale ?
Oui, en finançant le logement avec des fonds propres (acquis par donation, succession, legs). Si le financement donne lieu à un emprunt il faudra l'accord des deux époux. Attention, les gains et salaires ne sont pas considérés comme des fonds propres même après s'être acquitté des charges du mariage.
7 - Quelles sont les conséquences d'un jugement de séparation de corps sur le régime matrimonial ?
Le jugement entrainera la liquidation du régime matrimonial (avec partage suivant le contrat). Ce sera alors le régime de la séparation de biens qui régira les relations entre les époux.
8 - Dans le cadre du dispositif Robien, quelle est la conséquence du divorce ?
L’époux attributaire du logement peut rependre à son compte le dispositif pour la durée restant à courir par rapport à l'engagement de location initial. Les deux époux peuvent aussi garder l’immeuble en indivision et poursuivre l'engagement de location, chacun imputera l'avantage fiscal à hauteur de sa part en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Si le logement est vendu suite au divorce, l'avantage fiscal sera remis en cause.
9 - Quelles sont les conséquences de l'achat d'un bien immobilier pendant une procédure de divorce ?
Pour un régime de communauté, tant qu’il n’y a pas eu de jugement définitif de divorce, le bien sera considéré comme un bien commun, sauf le cas d'un achat avec des fonds propres. Pour un achat dans le cadre d'un régime de séparation de biens, aucune conséquence puisque le bien appartient à celui qui l'achète.
10 - Quelles sont les conséquences du mariage sur l'imposition fiscale des époux ?
Suite au mariage les deux époux formeront un foyer fiscal unique. L'année du mariage, chaque époux doit donc remplir sa propre déclaration pour ses revenus antérieurs à la date du mariage, puis ils doivent déposer une déclaration commune pour la période postérieure au mariage. Trois déclarations doivent donc être déposées.
11 - Quel est l'impact du divorce sur l'imposition des ex-époux ?
L'année du divorce trois déclarations sont à établir :
une commune jusqu'à la date du divorce,
une pour chaque ex-époux pour la période postérieure au divorce.
12 - Comment s'applique l'avantage fiscal d'un logement acquis en Robien par l'un des époux ?
Voir Robien
13 - Dans quels cas une imposition séparée des époux est-elle envisageable ?
Trois cas sont prévus :
lorsqu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit,
lorsqu'ils sont en instance de séparation de corps ou de divorce et qu'ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées,
en cas d'abandon du domicile conjugal par l'un des époux.
14 - Quelle conséquence entraîne la signature d'un PACS sur l'imposition des signataires ?
Depuis le 1er janvier 2005, il n'y a plus de différence avec le mariage, puisque les partenaires d'un PACS sont soumis à une imposition commune dès l'année de conclusion du PACS. Trois déclarations doivent être déposées l'année du PACS :
une pour chacun des partenaires correspondant aux sommes perçues avant la date de conclusion du PACS,
et une commune pour les sommes perçues à compter de la date de conclusion du PACS.
15 - Pour un achat dans le cadre du régime Robien acquis par deux concubins, comment s'articule l'avantage fiscal s'ils se marient ?
L'achat est fait en indivision. Chaque concubin est propriétaire d'une partie du bien déterminée lors de l'achat (50/50 ; 70/30...). Jusqu'à la date du mariage, chaque concubin bénéficiera sur son propre foyer fiscal de l'avantage fiscal à hauteur de sa part dans l'indivision. Chacun pourra imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €. A compter de la date du mariage, l'imputation s'effectuera en commun au niveau du foyer fiscal.
16 - Un couple de concubins peut-il faire une déclaration fiscale unique ?
Non, l'Administration Fiscale considère les concubins comme deux foyers fiscaux distincts. Chacun devra donc effectuer sa propre déclaration. Il y a toutefois une exception en matière d'ISF lorsque le concubinage est notoire.
17 - Dans le cadre d'un couple de concubins vivant avec des enfants sous le même toit, lequel doit les compter comme personne à charge sur sa déclaration ?
Le choix est offert aux concubins, ils peuvent rattacher un ou tous les enfants à la déclaration fiscale de l'un d'eux. C'est un choix annuel qui peut donc varier d'une année sur l'autre. Il faut cependant veiller à ce que chaque enfant ne soit rattaché qu'à un seul foyer fiscal.
1 - L'achat en indivision est-il possible en ZRR ?
Oui, la réduction d'impôt accordée à chaque indivisaire est alors calculée selon sa quote-part sur l'investissement.
2 - Quelle conséquence entraîne l'achat d'un bien immobilier en indivision bénéficiant du dispositif Robien ?
Voir Robien
3 - La vente d'un logement en indivision est-elle possible ?
Oui, la loi pose comme principe que «nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Lorsqu'une convention a été conclue pour une durée indéterminée, chaque indivisaire peut, à tout moment, imposer aux autres de vendre le bien pour en partager le prix, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps. Lorsqu'une convention a été conclue pour une durée déterminée, le partage ne peut être provoqué avant le terme tant qu'il n'y a pas de justes motifs.
4 - Les coïndivisaires sont-ils prioritaires lorsque l'un d'eux décide de vendre ses parts ?
De manière générale, chaque indivisaire est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits indivis. Le cessionnaire devient alors titulaire de tous les droits et obligations du cédant. Toutefois, en cas de cession à titre onéreux de droits indivis à un tiers, les coïndivisaires disposent d'un droit de préemption. Ils doivent être avertis des conditions de la vente par le cédant au moyen d'un acte extrajudiciaire, et ont un mois pour se faire connaître (également par acte extrajudiciaire). Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir la part mise en vente en proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision. En l'absence de notification préalable, la cession est nulle.
5 - Dans le cadre d'une indivision, comment doivent-être prises les décisions ?
Il existe 3 types d'acte :
actes de disposition : aliénation,
actes d'administration : gestion normale du bien,
actes conservatoires : initiatives nécessaires ou utiles à la conservation des biens indivis.
Les actes de disposition doivent être pris à l'unanimité par les indivisaires.
Les actes d'administration peuvent être pris par 2/3 des indivisaires, ainsi que la conclusion et le renouvellement des baux d'habitation à charge d'informer les autres indivisaires.
Quant aux actes conservatoires, un indivisaire peut agir à cet effet en employant les fonds de l'indivision qu'il détient ou, à défaut, obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
6 - Est-il possible de désigner un mandataire pour administrer un bien en indivision ?
Oui, un ou plusieurs mandataires peuvent être désignés par les coïndivisaires pour effectuer à leur place certains actes :
mandat général d'administration pour le ou les biens indivis,
mandat spécial pour les actes d'administration tenants à la conclusion et au renouvellement des baux,
mandat spécial pour les actes de disposition.
Un mandat spécial, par opposition au mandat général, requiert le consentement exprès des coïndivisaires et par définition ne peut donc pas être tacite, sous peine d'inopposabilité des actes pratiqués.
Les pouvoirs du (ou des) mandataire(s) sont donc préalablement définis par les coïndivisaires. Cette personne peut être soit un des coïndivisaires, soit une personne étrangère à l'indivision.
7 - Suite à l'achat en indivision d'un logement soumis au dispositif Robien, est-il possible que l'un des coïndivisaires bénéficie de la totalité de l'avantage fiscal ?
1 - Les locaux loués dans le cadre du dispositif Robien entrent-ils dans la patrimoine soumis à l'ISF ?
Voir Robien
2 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMP entre-t'elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?
Voir LMP
3 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMNP entre-t'elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?
Voir LMNP
4 - Les monuments historiques doivent-ils être pris en compte dans le patrimoine soumis à l'ISF ?
Voir Monument Historique
5 - La valeur du contrat d'assurance vie est-elle retenue dans la base de calcul de l'ISF ?
Voir Assurance-Vie
6 - Les sommes présentes sur un compte courant doivent-elles être prises en compte dans l'assiette de l'ISF ?
Oui, c'est l'ensemble du patrimoine qui rentre dans la base imposable de l'ISF, quelle que soit la manière dont il est utilisé.
7 - A compter de quelle valeur, le patrimoine est-il soumis à l'ISF ?
Depuis le 1er janvier 2009, un contribuable est soumis à l'ISF dès lors que son patrimoine net est supérieur à 790 000 €. Pour mémoire, en 2008, le seuil était de 770 000 €.
8 - Le patrimoine de toutes les personnes composant le foyer fiscal doit-il être pris en compte pour l'assiette de calcul de la base imposable à l'ISF ?
Oui, l'imposition est pratiquée au niveau du patrimoine du foyer fiscal, mais attention les biens appartenant aux enfants majeurs faisant partie du foyer fiscal ne sont pas à prendre en compte.
9 - Quelle est l'assiette imposable à l'ISF ?
L'ISF est exigible sur l'ensemble des biens, droits et valeurs composant le patrimoine du redevable. Des exonérations, totales ou partielles, sont toutefois prévues.
10 - Est-il possible de déduire certaines charges du patrimoine imposable à l'ISF ?
Oui, l'évaluation se fait en déduisant le passif à la charge du contribuable. Peuvent être déduits, pour l'essentiel :
le montant des emprunts,
les découverts bancaires,
les impôts à payer tels que IR, ISF ou Taxe Foncière,
les dépôts de garantie reçus des locataires en début de bail,
les dettes ayant un fait générateur antérieur au 1er janvier, même si elles donnent lieu à un paiement ultérieur.
11 - A quelle date doit-être apprécié le patrimoine soumis à l'ISF ?
Le patrimoine doit s'apprécier au 1er janvier de l'année d'imposition. Les variations intervenues entre le 1er janvier et la date de déclaration ne doivent pas être prises en compte.
12 - Si le seuil de 790 000 € est dépassé, l'imposition à l'ISF sur l'ensemble du patrimoine est-elle totale ?
Non, les premiers 790 000 € sont exonérés d'ISF, seule la partie supérieure sera taxable. Par exemple, pour un patrimoine net de 800 000 € seuls 10 000 € seront soumis à l'imposition.
13 - A quelle date doit être déposée la déclaration d'ISF ?
La date maximale de dépôt de la déclaration est le 15 juin de l'année d'imposition. Le contribuable doit s'acquitter de son ISF en même temps que l'envoi de la déclaration.
14 - Quels sont les biens ou valeurs exonérés d'ISF ?
Il s'agit :
des biens professionnels (sous conditions),
des objets et œuvres d'art,
des indemnités perçues en réparation d'un dommage corporel,
de la valeur de capitalisation des rentes ou pensions de retraite,
des droits de propriété littéraire et artistique,
des dépôts de garantie reçus,
depuis la loi Dutreil, les 3/4 des parts ou actions de sociétés faisant l'objet d'un engagement de conservation de 6 ans.
15 - Dans le cadre de l'ISF, quel bien est qualifié de bien professionnel et donc exonéré d'ISF ?
Concernant une exploitation individuelle, (ou par l'intermédiaire de sociétés de personnes soumise à l'IR), la profession doit être :
industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
elle doit être exercée à titre principal et de manière effective,
et les biens doivent être nécessaires à l'exercice de cette profession.
Pour les titres de sociétés soumises à l'IS, le contribuable doit avoir un poste de dirigeant (seul ou en groupement familial), détenir au moins 25% des parts et retirer de cette activité au moins 50% de ses revenus professionnels.
16 - La résidence principale entre-t-elle dans l'assiette imposable à l'ISF ?
Oui, cependant l'Administration Fiscale permet d'effectuer un abattement de 30% (avant l'entrée en vigueur de la Loi en faveur du travail de l'emploi et du pouvoir d'achat, l'abattement s'élevait à 20 %) sur sa valeur.
17 - Comment les emprunts et l'évolution du remboursement sont pris en compte pour le calcul du passif de l'ISF ?
C'est le montant du capital restant du au 1er janvier qui doit être pris en compte pour le calcul du passif. Concernant un prêt in fine, le capital restant du ne variant pas, le montant à porter au passif sera le même pendant toute la durée de l'emprunt (hors cas de remboursement anticipé du prêt : partiel ou total). En contrepartie, le contrat d'assurance vie adossé sera inclus dans l'actif pour sa valeur au 1er janvier.
18 - Comment se détermine la valeur vénale d'un immeuble dans le cadre de l'ISF ?
La méthode d'évaluation la plus sûre pour un immeuble est la comparaison qui consiste à se référer aux transactions portant sur des immeubles similaires dans une période récente.
19 - Qui est imposable à l'ISF lorsque les droits d'un immeuble sont démembrés ?
En matière d'ISF, l'imposition d'un immeuble dont les droits sont démembrés se fait sur le patrimoine de l'usufruitier. Ce dernier devra inclure dans sa base d'imposition la valeur du bien en pleine propriété.
20 - Quels sont les risques en cas de sous évaluation des biens soumis à l'ISF ?
L'Administration Fiscale admet une marge d'erreur dans l'évaluation d'au maximum 10% , au delà le contribuable risque de se voir notifier un redressement qui inclura les intérêts de retard et une majoration en cas de mauvaise foi.
21 - Quelle est la durée du délai de reprise dont dispose l'Administration Fiscale pour redresser un contribuable en matière d'ISF ?
En cas de sous évaluation d'un bien, le délai de reprise de l'Administration est de 3 ans (31/12 de la troisième année suivant celle du dépôt de la déclaration). En l'absence de déclaration ou en cas d'omission d'un bien le délai passe à 6 ans.
22 - Existe-t-il des réductions d'impôts concernant le paiement de l'ISF ?
Oui, une réduction de 150 € par personne à charge est déduite suite à l'application du barème. Sont compris dans les personnes à charge les enfants de moins de 18 ans ou infirmes ainsi que toute personne titulaire de la carte d'invalidité vivant sous le toit du contribuable.
23 - Les personnes non domiciliées fiscalement en France sont-elles redevables de l'ISF ?
Oui, uniquement à raison de leurs biens situés en France (biens meubles corporels ayant une assiette matérielle en France, immeubles ou droits réels immobiliers possédés directement ou indirectement en France, créances sur un débiteur établi en France ...).
Les placements financiers des non-résidents sont expressément exonérés.
Toutefois, des conventions fiscales peuvent modérer cette règle.
24 - Les plans d'épargne salariale sont-ils comptabilisés dans l'assiette de l'ISF ?
Oui, les PEE - PEI et PERCO - PERCOI font de l'actif du patrimoine taxable à l'ISF pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.
Lorsque le salarié a logé dans son PEE ou PEI des actions de son entreprise, celles-ci bénéficient d'un abattement de 75 % sur leur valeur dans la mesure où le salarié les conserve pendant au moins 6 ans.
1 - Les monuments historiques sont-ils soumis aux droits de succession et de donation ?
Voir Monument Historique
2 - Une donation ou un testament permettent-ils de disposer librement de son patrimoine ?
Oui, mais il existe une limite à cette liberté : la réserve héréditaire. La portion du patrimoine librement dévoluable est la quotité disponible. Son calcul dépend du nombre et du lien de parenté avec les héritiers.
3 - Est-il possible de déshériter ses enfants ?
Non, le principe de la réserve héréditaire protège les enfants du défunt contre cette situation.
Si le défunt a donné à titre gratuit tout son patrimoine, les héritiers réservataires pourront agir contre ceux qui ont reçu une part excessive et demander la réduction (ou le rapport) des donations.
4 - Quels effets entrainent des donations faites par le défunt de son vivant ?
Le notaire chargé de la succession utilisera la règle du rapport des donations au profit des héritiers réservataires. L'objectif est de déterminer la part successorale de chacun.
Dans l'hypothèse d'une réduction des donations portant atteintes à la réserve, celle-ci viendra affecter les donations de la plus récente à la plus ancienne. Celui qui a reçu une donation excessive devra alors, la rapporter en tout ou partie.
5 - En cas d’atteinte à la réserve héréditaire, les donations ou legs remis en cause le sont-ils obligatoirement dans leur totalité ?
Non pas nécessairement car la réduction se fait jusqu'à rétablissement de la réserve, la remise en cause peut donc être totale ou partielle.
6 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?
Le décès n'entraînera pas remise en cause du dispositif mais les héritiers attributaires du bien ne peuvent pas le reprendre à leur compte, à l'exception du conjoint survivant.
7 - Lorsque l'usufruitier d'un bien démembré décède, qu'advient-il du bien ?
L'usufruit du défunt s'éteint et rejoint la nue propriété, pour reformer la pleine propriété.
Fiscalement l'opération est neutre, il n'y a pas de droit à payer.
8 - Dans le cadre d'un concubinage, comment s'effectue la succession au décès d'un des concubins ?
Les concubins n'héritent pas l'un de l'autre la loi les considérant comme étrangers. Seul un testament peut en prévoir autrement, tout en respectant la réserve héréditaire. Le taux des droits de succession à acquitter entre eux est de 60 %, après abattement de 1500 €.
9 - Dans le cas d’une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit, les droits de mutation sont-ils calculés sur la valeur en pleine propriété ?
Non, le calcul de la taxe se fait sur la valeur du droit transmis. Elle se détermine forfaitairement en fonction de l'âge du donateur et de l'objet de la donation (usufruit ou nue-propriété).
10 - Des droits de succession sont-ils appliqués lors du dénouement d'un pacte tontinier ?
Oui, pour les biens acquis avec une clause de tontine à compter du 06/09/1979, le régime de droit commun des droits de succession s'applique.
Les biens acquis avant cette date sont soumis aux droits de mutation à titre onéreux (5,09%).
Toutefois il existe une exception, lorsque la tontine porte sur la résidence principale commune aux acquéreurs et que la valeur de l'immeuble est inférieure à 76 000 € au moment du 1er décès. La part transmise au survivant est passible des seuls droits de vente d'immeuble.
11 - Quels sont les principaux apports de la Loi TEPA en matière de successions ?
Désormais, pour les successions ouvertes à compter du 22 août 2007 :
les conjoints survivants et partenaires pacsés sont totalement exonérés de droits de succession.
Egalement les frères et sœurs remplissant certaines conditions, à défaut l'abattement passe de 5 000 € à 15 000 €. Il passe à 15 195 € avec la Loi de Finances pour 2008.
De même pour les enfants, l'abattement passe de 50 000 € à 150 000 €. Avec la Loi de Finances pour 2008, l'abattement passe à 151 950 €.
12 - Quelles sont les conséquences d'un décès dans les six ans qui suivent la donation ?
Celui qui a reçu une donation depuis moins de six ans est tenu d'effectuer le rappel de la donation dans la déclaration de succession; il s'agit du "rapport fiscal" de la donation car son montant s'imputera sur les abattements auxquels le donataire a droit et les diminuera d'autant.
Après six ans, cette donation n'a plus à être rappelée. Sur le plan civil, il reste tenu au rapport s'il s'agit d'une donation en avancement d'hoirie ou le don peut faire l'objet d'une action en réduction par les héritiers réservataires s'il s'agit d'une donation préciputaire.
1 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMP ?
Voir LMP
2 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMNP ?
Voir LMNP
3 - Une plus-value obtenue suite à la vente de la résidence principale est-elle imposable ?
Non, la plus value sur la résidence principale est exonérée. Le régime d'imposition des plus-values immobilières applicable depuis le 1er janvier 2004 ne fixe pas de condition.
4 - A l'exception de la cession de la résidence principale, existe-t-il d'autres exonérations prévues en cas de cessions d'immeubles ?
Oui, les biens dont le prix de cession n'excède pas 15.000 € (valeur en pleine propriété), sont exonérés d'impôt sur les plus-values.
5 - A quel moment doit être payé l'impôt lorsqu'une plus-value immobilière est constatée ?
A compter du 1er janvier 2004, le montant à payer est directement prélevé par le notaire lors de la vente du logement.
6 - Comment s'effectue l'imposition d'une plus-value réalisée suite à la cession d'un immeuble en indivision ?
La plus-value est calculée de façon globale et le coût de l'impôt est divisé entre les indivisaires.
7 - Comment se détermine la plus-value immobilière ?
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Cette plus value brute peut être diminuée d'abattements pour aboutir à la plus-value nette.
8 - Pour le calcul de la plus-value immobilière à quoi est égal le prix de cession ?
Il s'agit du prix stipulé dans l'acte. Ce prix sera majoré de toutes les charges et indemnités imposées à l'acquéreur à la décharge du vendeur. Les indemnités d'assurances consécutives à un sinistre ne sont pas à prendre en compte pour le calcul du prix de cession. Le prix de cession sera également réduit du montant de TVA acquittée ainsi que les frais supportés par le vendeur.
9 - Pour le calcul de la plus-value immobilière à quoi est égal le prix d'acquisition ?
Il s'agit du prix effectivement acquitté par le cédant majoré des frais d'acquisition (soit au réel, soit forfaitairement à 7,5%). Une majoration pour travaux s'applique également (soit au réel, soit forfaitairement à 15% si le bien a plus de 5 ans).
En cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur d'acquisition est la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation. Celle-ci est majorée du coût réel des frais d'acte ou de déclaration, ainsi que des droits de succession ou de donation.
10 - Le montant de la plus-value est-il minoré en fonction de la période de détention de l'immeuble ?
Oui, au delà de la 5ème année la plus-value est minorée de 10% par année de détention, cela implique donc une exonération totale au bout de 15 ans de détention par le propriétaire.
11 - Quand une plus-value est réalisée sur un bien détenu en indivision, comment s'apprécie l'exonération prévue lorsque le prix de cession n'excède pas 15 000 € ?
En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble, sans qu’il soit nécessaire de connaître la valeur totale du bien.
12 - Quand une plus-value est réalisée sur un bien détenu par un pacte tontinier, comment s'apprécie l'exonération prévue lorsque le prix de cession n'excède pas 15 000 € ?
En cas de cession d’un immeuble détenu en tontine, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble sans qu’il soit nécessaire de connaître la valeur totale du bien.
13 - Lors d'une vente d'immeuble, quels abattements s'appliquent sur la plus-value ?
D'une part, l'abattement pour durée de détention : Cet abattement est fixé à 10% par année complète de détention du bien, décompté à partir de 5 ans de possession (l'abattement commence donc à s'appliquer à partir de 6 années complètes de détention). De fait, l'exonération totale est acquise au bout de 15 ans.
D'autre part, l'abattement général annuel : Un abattement fixe de 1.000€ est appliqué à chaque cession réalisée au cours de l'année. Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, l'abattement bénéficie à chaque indivisaire ou à chaque époux.
1 - Un logement placé sous le dispositif Girardin peut-il être démembré pendant la période d'engagement de location ?
Non, l'Administration Fiscale requalifiera l'opération. Toutefois, il n'y aura pas remise en cause de la réduction d'impôt en cas de démembrement suite au décès d'un des époux soumis à une imposition commune.
2 - Qui est redevable de la taxe foncière sur un logement dont les droits sont démembrés ?
Lorsque l'immeuble est grevé d'un usufruit, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière.
3 - Qui est imposable à l'ISF lorsque les droits d'un immeuble sont démembrés ?
En matière d'ISF, l'imposition d'un immeuble dont les droits sont démembrés se fait sur le patrimoine de l'usufruitier. Ce dernier devra inclure dans sa base d'imposition la valeur du bien en pleine propriété.
4 - Lorsque l'usufruitier d'un bien démembré décède, qu'advient-il du bien ?
L'usufruit du défunt s'éteint et rejoint la nue propriété, pour reformer la pleine propriété.
Fiscalement l'opération est neutre, il n'y a pas de droit à payer.
5 - Quelles sont les conditions pour vendre un bien dont les droits sont démembrés ?
La vente ne peut s'effectuer sans l'accord des deux parties. Il faut un accord unanime.
6 - Une personne titulaire de la nue-propriété peut-elle librement disposer du bien ?
Non, le nu-propriétaire doit respecter les droits de l'usufruitier, il ne peut donc pas jouir librement de la pleine propriété.
7 - Dans le cas d’une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit, les droits de mutation sont-ils calculés sur la valeur en pleine propriété ?
Non, le calcul de la taxe se fait sur la valeur du droit transmis. Elle se détermine forfaitairement en fonction de l'âge du donateur et de l'objet de la donation (usufruit ou nue-propriété).
8 - De quels droits matériels bénéficie l'usufruitier ?
L'usufruitier bénéficie de l'usus et du fructus, cela signifie qu'il peut, selon son choix, soit utiliser le bien pour son usage personnel, soit le louer pour en percevoir les revenus.
9 - En matière de démembrement de propriété, à qui incombent les charges relatives à l'entretien ou aux réparations du bien ?
Deux types de charges sont à distinguer :
les grosses réparations incombant au nu-propriétaire (murs, voûtes, poutres, couverture, clôture),
et les charges d'entretien (le reste) dont l'usufruitier a la charge.
1 - Fiscalement, dans quelle catégorie, les revenus de la location en meublé sont-ils imposables ?
Voir LMNP
2 - Existe-t-il une déclaration à faire auprès de l’Administration Fiscale pour bénéficier du dispositif Robien ?
Voir Robien
3 - La taxe foncière est-elle due dès la 1ère année pour les constructions nouvelles et les reconstructions ?
Non, l'Administration Fiscale exonère les constructions nouvelles (ou reconstructions) de taxe foncière pour une durée de 2 ans. Cette exonération n'est souvent que partielle, la commune pouvant décider de supprimer l'exonération sur la part lui revenant.
4 - Comment s'impute l'abattement de 10 % pour frais professionnels sur les traitements et salaires ?
Le calcul doit se faire pour chaque membre du foyer fiscal de façon indépendante.
Rappel : depuis le 1er janvier 2006, l'abattement de 20% est supprimé et intégré dans le barème fiscal.
5 - L'abattement de 10 % appliqué sur les salaires est -il également pratiqué sur les retraites ?
Oui, les retraites bénéficient également d'un abattement spécifique de 10%. Les plafonds sont cependant différents et évoluent chaque année.
Rappel : depuis le 1er janvier 2006, l'abattement de 20% est supprimé et intégré dans le barême fiscal.
6 - Comment fonctionne le Bouclier Fiscal ?
Le « bouclier fiscal » est un dispositif de plafonnement des impôts en fonction du revenu. Il concerne les particuliers et s’appliquer pour la première fois à partir du 1er janvier 2007 pour les impôts payés en 2006.
Le principe est défini à l’article 1 du Code Général des Impôts : « Les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50 % de ses revenus ». En pratique, la somme des impôts que vous avez payés au cours d’une année : Impôt sur le revenu dont les plus-values immobilières + taxe d’habitation et taxe foncière de votre résidence principale + impôt sur la fortune + prélèvements sociaux ne doit pas dépasser 50% des revenus que vous avez perçus l’année précédente. Ainsi, si vous avez payé en 2007 un total d’impôt supérieur à 50 % de vos revenus perçus en 2006, l’Administration Fiscale vous rembourse la part d’impôt qui excède cette limite de 50%. Pour obtenir le remboursement, vous devez en faire la demande à partir du 1er janvier 2007 ou 2008 (suivant les revenus de l'année visée)en adressant à votre centre des impôts le formulaire « 2041 DRID – Demande de plafonnement des impôts directs à 50% des revenus ». Les demandes de restitution doivent être déposées avant le 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la réalisation des revenus. Précision : avant l'entrée en vigueur de la Loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat le 23 août 2007, le plafonnement était égal à 60 % et ne comprenait pas les prélèvements sociaux.
7 - Quelle conséquence entraîne une réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû par le contribuable ?
Si la réduction est supérieure à l'impôt dû par le contribuable, le reliquat est définitivement perdu.
8 - Sur la déclaration 2042 du foyer fiscal, les indemnités de licenciement doivent-elles être déclarées comme des revenus ?
Elles sont exonérées à hauteur du plus élevé des trois montants suivants :
indemnité de licenciement prévue par la convention collective de branche, par l'accord professionnel ou interprofessionnel ou à défaut par la loi,
50% de l'indemnité perçue,
deux fois le montant de la rémunération brute perçue l'année précédant la rupture du contrat.
9 - Les rentes viagères à titre onéreux sont-elles imposables ?
Oui, mais seulement pour une fraction de leur montant. Cette fraction est calculée d’après l’âge du bénéficiaire lors de l’entrée en jouissance de la rente :
70% si moins de 50 ans,
50% entre 50 et 59 inclus,
40% entre 60 et 69 ans,
30% à partir de 70 ans.
10 - Comment fonctionne le système du quotient familial ?
Le quotient familial est un système de calcul fiscal prenant en compte le nombre de parts du foyer fiscal pour le calcul de l'impôt. Ce système permet de freiner la progressivité de l'impôt, bien qu'il y ait un plafonnement visant à limiter ses effets.
11 - Quelle est la différence entre Tranche marginale d’imposition (TMI) et Taux moyen d’imposition ?
La tranche marginale d'imposition correspond à la plus haute tranche dans laquelle le contribuable est imposé à l'IR. Le taux moyen représente simplement le rapport entre le revenu imposable et l’impôt dû par le contribuable, c'est celui qui apparaît sur l'avis d'imposition.
12 - Qu'est ce qu'une tontine ?
C'est un mode d'acquisition en commun de la propriété. Dans un pacte tontinier, au décès d'un contractant, ce sont les survivants qui recueillent sa part. Au final, le dernier survivant se verra attribuer l'ensemble de la propriété comme s'il en avait possession depuis l'origine.
13 - Que se passe-t-il en matière de TVA lors de la vente d'un bien immobilier ?
La TVA immobilière ( 19,6 % ) est exigible lors de la vente d’un immeuble avant son achèvement, ou lors de la première cession à titre onéreux d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans. Elle est collectée par le notaire.
Pour les ventes réalisées à compter du 1er janvier 2006 et soumises à TVA, les droits d’enregistrement sont de 0,715 % sur le prix HT. Les cessions suivantes seront soumises aux droits d'enregistrement au taux en vigueur de 5,09 %, depuis le 1er janvier 2006.
14 - Les pensions alimentaires versées par un contribuable sont-elles déductibles ?
Oui, elles sont déductibles lorsqu' elles sont versées à un ascendant ou à un descendant : il s'agit de l'obligation alimentaire réciproque prévue par le Code Civil. Il faut cependant que cela corresponde aux besoins de celui qui la reçoit.
Sont également déductibles les pensions versées en application d'une décision de justice. Les limites de déduction sont fixées chaque année. Le montant versé est imposé entre les mains de celui qui la reçoit.
15 - Les pensions alimentaires reçues par un contribuable sont-elles imposables ?
L'imposition dépendra de leur déductibilité chez celui qui les verse. Sont ainsi imposables les pensions reçues en application de l'obligation alimentaire ou en exécution d'une décision de justice.
16 - Quelle fraction de la CSG est déductible ?
Une partie de la CSG (5,8%) est déductible l'année de son paiement : la CSG 2005 payée en 2006 est donc déductible des revenus globaux de 2006. Seule la CSG sur les revenus patrimoniaux (autres que les plus-values taxées à l'IR) est déductible. Attention, la CSG sur les produits de placement soumis au prélèvement libératoire ou exonérés d'IR n'est pas déductible.
La fraction de CSG sur les revenus fonciers déductible est indiquée sur l'avis d'imposition.
1 - Quelle conséquence entraîne le départ à l'étranger d'un contribuable en cours d’investissement en Girardin ?
Les réductions d'impôt obtenues les années précédentes ne seront pas remises en cause. Durant la période où l'investisseur n'a plus son foyer fiscal en France il ne peut pas bénéficier des réductions. Les réductions correspondantes aux années d'absence sont définitivement perdues. Si avant la fin de la période de la réduction d'impôt, l'investisseur redevient fiscalement domicilié en France, il pourra bénéficier à nouveau des réductions restantes.
2 - Les personnes non domiciliées fiscalement en France sont-elles redevables de l'ISF ?
Voir ISF
3 - Quelle conséquence entraîne un investissement immobilier réalisé par des personnes fiscalement domiciliées à l’étranger ?
L'intérêt pour ces investisseurs est de pouvoir défiscaliser sur leurs revenus de source française.
Si les seuls revenus de source française sont ceux provenant de cet investissement locatif, le déficit foncier dégagé créera un déficit global reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Dans ce cas, cela leur permet de se constituer un patrimoine dans payer d'impôt sur le fruit de ce patrimoine.
4 - Quelles sont les conséquences fiscales pour un investisseur qui part vivre à l’étranger en cours d’investissement régi par un dispositif fiscal spécial ?
Pour l'investisseur qui reste fiscalement domicilié en France il n'y aura pas de conséquence. S'il devient fiscalement domicilié à l’étranger, il ne pourra imputer l'avantage fiscal que sur ses revenus de source française. Si les seuls revenus de source française sont ceux provenant de cet investissement locatif, le déficit foncier dégagé créera un déficit global reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
5 - Comment avoir des informations sur la fiscalité applicable aux non-résidents ?
Le Centre des Impôts des non-résidents est compétent pour répondre à ces questions. En voici les coordonnées :
CINR
10 rue du Centre, 93160 Noisy-le-Grand
Tél. :01 57 33 83 00
Courriel :
Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir.
1 - Quel est le principe d'imposition des dividendes ?
Les dividendes sont imposés depuis le 1er janvier 2008 selon 2 modes distincts :
soit soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers : un abattement de 40 % est appliqué par l'Administration sur leur montant brut ainsi qu'un abattement de 1525 € ou 3050 € selon la situation familiale (célibataire ou marié/pacsé), puis un crédit d'impôt de 50 % du montant du dividende limité à 115 € ou 230 € (selon la situation familiale) s'applique sur l'impôt dû
soit soumis, sur option, à un prélèvement forfaitaire libératoire de 18%
Les prélèvements sociaux sont prélevés à la source quelle que soit l'option choisie.
2 - Dans le cadre de l'imposition des dividendes, l'abattement fixe de 1 525 € ou 3 050 € vaut-il pour chaque contribuable ?
Non, cet abattement est global, un seul abattement pour l'ensemble des dividendes du foyer fiscal.
1 - Les banques autorisent-elles toujours un remboursement anticipé ?
Il faut que cela soit prévu dans l'offre de prêt. Selon les banques, le remboursement anticipé sera parfois accompagné d'une indemnité.
2 - Quelles sont les conséquences du divorce sur le prêt ?
Suite au divorce, le prêt peut être pris en charge par l'un ou l'autre des époux à condition que sa situation financière le permette. Si rien n'est fait il restera en indivision.
3 - Quelles sont les différences entre un prêt amortissable et in fine ?
Avec un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse en même temps les intérêts et le capital, au début du crédit le remboursement des intérêts est plus élevé que le remboursement du capital, la tendance s'inverse au fur et à mesure des remboursements.
Avec un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts durant toute la période du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin de l'opération. Afin de garantir à la banque le solde du capital, une épargne est constituée, en parallèle, en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance-vie ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.
4 - Comment s'effectue le remboursement du capital au terme d'un prêt in fine ?
Le remboursement se fait, en général, par l'intermédiaire d'un contrat assurance vie adossé au prêt. Un versement initial, suivi de versements programmés permettront ainsi de rembourser le capital.
5 - Un non-résident peut-il obtenir un prêt en France ?
Oui, une personne qui ne réside pas en France peut se voir accorder un prêt pour acquérir un logement en France. Son dossier sera examiné de façon habituelle par la banque.
6 - Qu’est-ce que l’hypothèque rechargeable ?
L’hypothèque rechargeable donne la possibilité d'un nouvel emprunt une fois le premier prêt en partie amorti. Elle permet d'utiliser l'hypothèque pour garantir un autre crédit que le crédit immobilier initial (financement par exemple des biens de consommation courante ou des travaux à domicile).
7 - Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire doit faciliter l’accès des personnes âgées au crédit bancaire. Il permet d'obtenir un prêt, sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par un bien immobilier à usage exclusif d’habitation sachant que le prêt n’est remboursé qu’au moment du décès ou de la vente du bien par l’emprunteur.
1 - Jusqu'à quel âge l'ADI couvre-t-elle l'emprunteur ?
L'âge limite d'admission pour bénéficier de l'ensemble des garanties varie selon les contrats de 58 à 70 ans, avec dans la majorité des cas, une limite fixée à 65 ans.
Au-delà, l'emprunteur pourra être admis en garantie que pour une garantie décès. Certains contrats prévoient une date limite d'admission spécifique pour le risque invalidité et incapacité.
Il convient donc de se référer systématiquement aux conditions générales de l'assurance envisagée.
2 - En matière de prêt avec différé, l'ADI est-elle due ?
Oui, même lorsque le différé est total le paiement de l'ADI n'est pas différé.
3 - Une visite médicale est-elle obligatoire pour l'obtention d'un prêt ?
Le questionnaire de santé doit obligatoirement être rempli. Mais, une visite médicale n'est pas systématique, elle peut être faite à la demande de la compagnie d'assurance suite au questionnaire de santé.
Le prêt locatif social a été conçu par les pouvoirs publics pour promouvoir l'offre de logements sociaux. A ce titre un dispositif spécifique y est attaché.
2 - Quels avantages sont attachés au PLS ?
L'emprunteur bénéficie d'un dispositif fiscal avantageux : taux de TVA réduit à 5,5% lors de l'achat du logement et exonération de la taxe foncière sur le bien pendant 25 ans (cette exonération ne vise cependant pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).
3 - Quels sont les obligations pour l'investisseur qui a souscrit un PLS ?
L'investisseur doit s'engager à louer le bien en respectant les plafonds de loyers et de ressources du locataire pendant toute la durée du prêt. En effet, la durée de la convention qui lie l'investisseur à l'Etat est d'une durée égale à celle du prêt PLS.
4 - Sur quelle base est révisé le taux du PLS ?
Le PLS est un prêt à taux variable, indexé sur le taux du livret A.
5 - Avec un PLS, quel est le montant des ressources à prendre en compte pour apprécier la situation du locataire ?
Il s'agit de la somme figurant sur l'avis d'imposition de l'avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (N-2). Si le locataire peut justifier d'une baisse d'au moins 10% de ses revenus, il est alors permis de se baser sur les revenus de N-1.
6 - Que se passe t-il si le bien acquis par le biais d'un PLS est vendu ?
La vente du bien au terme de l'engagement ne pose pas de problème particulier. Avant cette date, le logement doit être vendu à un acheteur qui s'engagera à continuer la convention de location jusqu'à son terme.
7 - Peut-il y avoir transfert du PLS en cas de cession du logement ?
En cas de mutation du bien financé, le prêt peut-être transféré au nouvel investisseur sous réserve de l'accord de la banque. Le nouvel investisseur devra respecter la convention de location pour la durée restant à courir.
8 - Qu'est ce que le 1% logement ?
Sauf exception le 1% logement concerne les entreprises qui emploient au moins 10 salariés. Il s'agit d'un prêt pouvant être accordé à un salarié à un taux très avantageux.
9 - L'attribution d'un prêt 1% logement est-elle automatique ?
Non, c'est à l'employeur de donner son accord, il peut privilégier certains cas (familles, zones géographiques...). De plus, il pourra préférer aider à la location plutôt qu'à l'accession à la propriété. Enfin tout dépendra aussi de l'enveloppe restant à affecter.
10 - Que se passe t-il si le salarié ayant bénéficié d'un prêt avec le dispositif 1% logement quitte son entreprise en cours de prêt ?
Le départ du salarié de son entreprise n'a aucune conséquence sur le prêt qui n'est pas lié au contrat de travail (pas de remboursement anticipé).
11 - Tous les achats sont-ils finançables par le 1% logement pour le locatif ?
Ce prêt peut concerner les appartements ou maisons individuelles neufs, ou encore les appartements anciens rénovés ou réhabilités.
12 - Quel est le plafond de prêt que l'on peut obtenir avec le dispositif 1% logement ?
Le montant du prêt sera au maximum égal à 50% du prix de revient total du logement.
13 - Quel est à titre indicatif le taux d'un prêt sous le bénéfice du 1% logement ?
Le taux du prêt est compris entre 1% et 2% hors assurance et est plafonné à 17 600 € au maximum.
14 - L'octroi du prêt à 1% logement est-il compatible avec le dispositif Robien ?
Oui, le logement acquis par le biais d'un prêt à 1% logement peut, sous certaines conditions, bénéficier du dispositif Robien.
15 - Comment fonctionne le prêt à taux zéro ?
Le nouveau régime du prêt à taux zéro s'applique aux offres émises à compter du 1er février 2005 par les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l'Etat. Ce prêt sans intérêt permet de financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). L'Etat accorde aux établissements prêteurs un crédit d'impôt destiné à compenser cette absence d'intérêt.
16 - Quel logement peut être financé par le prêt à taux zéro ?
Le prêt sert à financer l'acquisition d'une résidence principale :
la construction ou l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation
l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation est assimilés à la construction de logement
l'acquisition d'un logement ayant déjà été occupé et, s'il y a lieu, les travaux d'amélioration nécessaire
l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.
Les dépendances de logements sont finançables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière elle-même financée par le nouveau prêt à taux zéro. Il ne peut être accordé qu'un prêt à taux zéro par opération.
17 - Y a-t-il des conditions spécifiques à respecter pour bénéficier du prêt à taux zéro ?
Oui, il faut s'engager à occuper le logement dans l'année suivant l'achèvement des travaux ou l'acquisition. Ce délai peut être porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans des conditions particulières.
18 - Le montant de l'emprunt à taux zéro est-il plafonné ?
Oui, il ne peut excéder la plus basse des deux sommes suivantes :
50 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération
20 % du coût de l'opération (30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines), retenu dans la limite d'un montant maximum déterminé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien.
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