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Financement

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Généralités

1 - Les banques autorisent-elles toujours un remboursement anticipé ?

Il faut que cela soit prévu dans l'offre de prêt. Selon les banques, le remboursement anticipé sera parfois accompagné d'une indemnité.

2 - Quelles sont les conséquences du divorce sur le prêt ?

Suite au divorce, le prêt peut être pris en charge par l'un ou l'autre des époux à condition que sa situation financière le permette. Si rien n'est fait il restera en indivision.

3 - Quelles sont les différences entre un prêt amortissable et in fine ?

Avec un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse en même temps les intérêts et le capital, au début du crédit le remboursement des intérêts est plus élevé que le remboursement du capital, la tendance s'inverse au fur et à mesure des remboursements.
Avec un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts durant toute la période du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin de l'opération. Afin de garantir à la banque le solde du capital, une épargne est constituée, en parallèle, en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance-vie ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

4 - Comment s'effectue le remboursement du capital au terme d'un prêt in fine ?

Le remboursement se fait, en général, par l'intermédiaire d'un contrat assurance vie adossé au prêt. Un versement initial, suivi de versements programmés permettront ainsi de rembourser le capital.

5 - Un non-résident peut-il obtenir un prêt en France ?

Oui, une personne qui ne réside pas en France peut se voir accorder un prêt pour acquérir un logement en France. Son dossier sera examiné de façon habituelle par la banque.

6 - Qu’est-ce que l’hypothèque rechargeable ?

L’hypothèque rechargeable donne la possibilité d'un nouvel emprunt une fois le premier prêt en partie amorti. Elle permet d'utiliser l'hypothèque pour garantir un autre crédit que le crédit immobilier initial (financement par exemple des biens de consommation courante ou des travaux à domicile).

7 - Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire doit faciliter l’accès des personnes âgées au crédit bancaire. Il permet d'obtenir un prêt, sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par un bien immobilier à usage exclusif d’habitation sachant que le prêt n’est remboursé qu’au moment du décès ou de la vente du bien par l’emprunteur.

Assurances

1 - Jusqu'à quel âge l'ADI couvre-t-elle l'emprunteur ?

L'âge limite d'admission pour bénéficier de l'ensemble des garanties varie selon les contrats de 58 à 70 ans, avec dans la majorité des cas, une limite fixée à 65 ans.
Au-delà, l'emprunteur pourra être admis en garantie que pour une garantie décès. Certains contrats prévoient une date limite d'admission spécifique pour le risque invalidité et incapacité.
Il convient donc de se référer systématiquement aux conditions générales de l'assurance envisagée.

2 - En matière de prêt avec différé, l'ADI est-elle due ?

Oui, même lorsque le différé est total le paiement de l'ADI n'est pas différé.

3 - Une visite médicale est-elle obligatoire pour l'obtention d'un prêt ?

Le questionnaire de santé doit obligatoirement être rempli. Mais, une visite médicale n'est pas systématique, elle peut être faite à la demande de la compagnie d'assurance suite au questionnaire de santé.

Prêts spécifiques

1 - Qu'est-ce que le PLS ?

Le prêt locatif social a été conçu par les pouvoirs publics pour promouvoir l'offre de logements sociaux. A ce titre un dispositif spécifique y est attaché.

2 - Quels avantages sont attachés au PLS ?

L'emprunteur bénéficie d'un dispositif fiscal avantageux : taux de TVA réduit à 5,5% lors de l'achat du logement et exonération de la taxe foncière sur le bien pendant 25 ans (cette exonération ne vise cependant pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

3 - Quels sont les obligations pour l'investisseur qui a souscrit un PLS ?

L'investisseur doit s'engager à louer le bien en respectant les plafonds de loyers et de ressources du locataire pendant toute la durée du prêt. En effet, la durée de la convention qui lie l'investisseur à l'Etat est d'une durée égale à celle du prêt PLS.

4 - Sur quelle base est révisé le taux du PLS ?

Le PLS est un prêt à taux variable, indexé sur le taux du livret A.

5 - Avec un PLS, quel est le montant des ressources à prendre en compte pour apprécier la situation du locataire ?

Il s'agit de la somme figurant sur l'avis d'imposition de l'avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (N-2). Si le locataire peut justifier d'une baisse d'au moins 10% de ses revenus, il est alors permis de se baser sur les revenus de N-1.

6 - Que se passe t-il si le bien acquis par le biais d'un PLS est vendu ?

La vente du bien au terme de l'engagement ne pose pas de problème particulier. Avant cette date, le logement doit être vendu à un acheteur qui s'engagera à continuer la convention de location jusqu'à son terme.

7 - Peut-il y avoir transfert du PLS en cas de cession du logement ?

En cas de mutation du bien financé, le prêt peut-être transféré au nouvel investisseur sous réserve de l'accord de la banque. Le nouvel investisseur devra respecter la convention de location pour la durée restant à courir.

8 - Qu'est ce que le 1% logement ?

Sauf exception le 1% logement concerne les entreprises qui emploient au moins 10 salariés. Il s'agit d'un prêt pouvant être accordé à un salarié à un taux très avantageux.

9 - L'attribution d'un prêt 1% logement est-elle automatique ?

Non, c'est à l'employeur de donner son accord, il peut privilégier certains cas (familles, zones géographiques...). De plus, il pourra préférer aider à la location plutôt qu'à l'accession à la propriété. Enfin tout dépendra aussi de l'enveloppe restant à affecter.

10 - Que se passe t-il si le salarié ayant bénéficié d'un prêt avec le dispositif 1% logement quitte son entreprise en cours de prêt ?

Le départ du salarié de son entreprise n'a aucune conséquence sur le prêt qui n'est pas lié au contrat de travail (pas de remboursement anticipé).

11 - Tous les achats sont-ils finançables par le 1% logement pour le locatif ?

Ce prêt peut concerner les appartements ou maisons individuelles neufs, ou encore les appartements anciens rénovés ou réhabilités.

12 - Quel est le plafond de prêt que l'on peut obtenir avec le dispositif 1% logement ?

Le montant du prêt sera au maximum égal à 50% du prix de revient total du logement.

13 - Quel est à titre indicatif le taux d'un prêt sous le bénéfice du 1% logement ?

Le taux du prêt est compris entre 1% et 2% hors assurance et est plafonné à 17 600 € au maximum.

14 - L'octroi du prêt à 1% logement est-il compatible avec le dispositif Robien ?

Oui, le logement acquis par le biais d'un prêt à 1% logement peut, sous certaines conditions, bénéficier du dispositif Robien.

15 - Comment fonctionne le prêt à taux zéro ?

Le nouveau régime du prêt à taux zéro s'applique aux offres émises à compter du 1er février 2005 par les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l'Etat. Ce prêt sans intérêt permet de financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). L'Etat accorde aux établissements prêteurs un crédit d'impôt destiné à compenser cette absence d'intérêt.

16 - Quel logement peut être financé par le prêt à taux zéro ?

Le prêt sert à financer l'acquisition d'une résidence principale :

* la construction ou l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation
* l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation est assimilés à la construction de logement
* l'acquisition d'un logement ayant déjà été occupé et, s'il y a lieu, les travaux d'amélioration nécessaire
* l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.

Les dépendances de logements sont finançables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière elle-même financée par le nouveau prêt à taux zéro.
Il ne peut être accordé qu'un prêt à taux zéro par opération.

17 - Y a-t-il des conditions spécifiques à respecter pour bénéficier du prêt à taux zéro ?

Oui, il faut s'engager à occuper le logement dans l'année suivant l'achèvement des travaux ou l'acquisition. Ce délai peut être porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans des conditions particulières.

18 - Le montant de l'emprunt à taux zéro est-il plafonné ?

Oui, il ne peut excéder la plus basse des deux sommes suivantes :

* 50 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération
* 20 % du coût de l'opération (30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines), retenu dans la limite d'un montant maximum déterminé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien.