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Juridique et fiscal

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Revenus fonciers

1 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?

Voir Robien

2 - Comment est traité le déficit foncier dépassant le plafond de 10 700 € ?

Le reliquat est reporté sur le bénéfice foncier des 10 années suivantes. Si l'investisseur n'a pas la possibilité d'imputer ce reliquat durant cette période, il sera définitivement perdu. Cette durée court dès l'année suivant la création du déficit. Il faut donc imputer en priorité les déficits antérieurs les plus anciens.

3 - Que se passe-t-il si le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est supérieur à ce dernier ?

Un déficit global est créé, il pourra s'imputer sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Cette durée court dès l'année suivant la création du déficit. Il faut donc imputer en priorité les déficits antérieurs les plus anciens.

4 - Quelles sont les conditions d'application du régime du micro-foncier ?

Lorsque les revenus fonciers de l'année n'excèdent pas 15 000 €, le contribuable est placé d'office sous ce régime. Si le contribuable dépasse cette limite, il passe de plein droit au régime réel. Il est également possible d'opter pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant 3 ans. Elle se renouvellera tacitement pour une nouvelle période, sauf dénonciation à la fin de la 3ème année. Attention, certains dispositifs sont exclus d'office du micro-foncier (Robien notamment) et nécessitent donc une déclaration au réel.

5 - Quel est le mode d'imposition en micro-foncier ?

Le contribuable porte le montant de ses revenus fonciers bruts sur la déclaration d'ensemble des revenus (2042). Pour déterminer son revenu foncier net, l'Administration Fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%, à partir des revenus 2006 (40% auparavant) sur le montant déclaré. Le constat de déficit foncier n'est donc pas possible.

6 - Qu'est-ce que la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) et qui doit s'en acquitter ?

Les loyers relatifs à des immeubles de plus de 15 ans supportent une contribution dénommée contribution sur les revenus locatifs (CRL). Toutefois, à compter des revenus de 2006, seules certaines personnes morales sont susceptibles d'être soumises à cette contribution. Avant cette date, elle était dû par l'ensemble des bailleurs sans aucune distinction de leur qualité (personne physique ou morale). Y sont soumis les logements remplissant deux conditions cumulatives :
* les immeubles doivent être achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition,
* le montant des revenus tirés de la location doit excéder 1 830 € par logement.
Les modalités d'imposition sont celles de l'impôt sur les sociétés.
La CRL est calculée au taux de 2,5% des revenus locatifs bruts.

7 - Lorsque la location à un ascendant ou un descendant est permise, ce dernier pourra-t'il bénéficier des aides au logement ?

Voir Robien

8 - En droit commun, quels sont les travaux déductibles sur un bien loué à usage d'habitation ?

Sont déductibles pour leur montant réel :
* les travaux d'entretien et de réparation s'ils sont dissociables d'une opération de construction ou d'agrandissement,
* les travaux d'amélioration.
Ne sont pas déductibles des revenus fonciers les travaux de construction, de reconstruction, ou d'agrandissement.

9 - En droit commun, quels sont les travaux déductibles sur un bien loué à usage professionnel ?

Seuls les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles dans ce cas. Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement ne le sont pas.

10 - Est-il possible de revendre un logement sur lequel un déficit foncier a été constaté ?

Le propriétaire est libre de revendre son bien.
Cependant, quel que soit le dispositif fiscal lié au logement, le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée.
Si l'investisseur ne respecte pas cette règle, une réintégration des trois derniers déficits fonciers imputés sera pratiquée et des intérêts de retard seront appliqués.

11 - En matière de revenus fonciers, quels sont les loyers à déclarer au titre d'une année ?

Sont imposables les loyers effectivement encaissés au cours de l'année d'imposition, même s'ils se rapportent à une année antérieure ou postérieure.

12 - En matière de revenus fonciers, quelle est la base d'imposition des prélèvements sociaux ?

L'imposition est de 11 %, elle s'applique sur les revenus nets, tels qu'ils sont pris en compte pour l'établissement de l'impôt sur le revenu.

SCI

1 - Un investissement immobilier bénéficiant d'un régime fiscal spécial par l'intermédiaire d'une SCI est-il possible ?

Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l'IS. Pour le dispositif Robien : le déficit crée par l'amortissement est réparti entre chaque associé à hauteur de sa part dans l'investissement, en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Pour le dispositif Girardin : la réduction d'impôt est répartie en fonction de la part de chacun dans la société. Rappel : durant la période de réduction d'impôt, il n'est pas possible d'imputer sur le revenu global un déficit foncier généré par cet investissement. Ce déficit sera donc reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

2 - Dans le cadre d'un investissement par le biais d'une SCI, à quel moment cette dernière doit-elle être créée ?

Le dossier de réservation devant être établi au nom de la SCI, il est préférable qu'elle soit créée avant sa signature. Par ailleurs, lors du dépôt du dossier de financement auprès de la banque, un certain nombre d'éléments concernant la SCI sont à fournir (extrait Kbis, Statuts...).

3 - L'apport d'un logement bénéficiant d'un régime fiscal spécial dans une SCI existante détenant d'autres immeubles, est-il possible ?

Oui, en pratique la gestion par une SCI limite la multiplication des frais de constitution et de publicité, et justifie la tenue d'une comptabilité conseillée. En revanche, s'il y a une forte probabilité de cession, la constitution d'une SCI par immeuble offre plus de souplesse et réduit le champ de vision de l'Administration Fiscale. Cela expose moins la société à une remise en cause de son objet civil et peut rendre l'évaluation de la valeur vénale des actifs immobiliers plus difficile aux services de l'Administration. Si un immeuble a fait l'objet d'une option pour un régime Robien par exemple, il vaut mieux qu'il soit isolé dans une SCI puisqu'un engagement de conservation des parts a été souscrit.

4 - Dans le cadre d'un investissement Robien, quelle est la conséquence de la cession des parts d’une SCI par l'un des associés avant le terme de l'engagement de location ?

La revente de ses parts par l’un des associés ne remet pas en cause l’investissement de tous, il n'y aura de requalification fiscale que pour l'associé vendeur.

5 - L'acquéreur des parts d'une SCI en cours d’investissement Robien peut-il bénéficier de l'avantage fiscal ?

Oui, pour la durée restant à courir, à condition de s’engager à conserver les parts de la SCI jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.

6 - La location de logements meublés par l'intermédiaire d'une SCI est-elle permise ?

Oui, mais le caractère commercial de la location meublée aboutira à une imposition à l'IS de l'ensemble du résultat de la SCI. Cependant si la part du résultat HT issue de la location meublée est inférieure à 10% des recettes totales HT, l'Administration admet que la société ne soit pas soumise d'office à l'IS. Au-delà, la SCI peut également échapper à l'IS au titre de l'année de dépassement sous certaines conditions. L'Administration considère également que les loyers perçus par une SCI en contrepartie de la location d'un local nu, a le caractère d'un revenu foncier si elle est exclusive de toute participation aux profits tirés de la location des meubles par le gérant de la société et propriétaire des meubles.

Mariage / PACS / Divorce / Concubinage

1 - Quel est le régime matrimonial applicable en l'absence de contrat de mariage ?

Il s'agit de la communauté réduite aux acquêts. Sont distingués les biens propres de chaque époux et les biens dépendants de la communauté :
* Les biens propres (biens possédés avant le mariage ou acquis pendant par succession, legs ou donation), sont librement gérés par chacun des époux comme il l'entend mis à part lorsque la résidence familiale appartient en propre à un des époux (pour la céder il faudra le consentement de l'autre).
* En ce qui concerne les biens communs (biens acquis durant le mariage) la gestion conjointe s'applique pour les actes les plus importants.

2 - Quels sont les autres principaux régimes matrimoniaux ? Il existe 3 autres principaux régimes :

* La séparation de biens : chaque époux reste indépendant du point de vue juridique et financier. Aucune communauté n'existe entre eux. Chaque époux fait seul ce qu'il veut de ses biens (gestion, vente...) et est responsable de ses propres dettes. S'ils acquièrent ensemble un bien, il y aura copropriété indivise.
* La participation aux acquêts : pendant toute la durée du mariage, le régime est semblable à celui de la séparation de biens. Mais à la fin du mariage (divorce ou décès), chacun a droit à la moitié en valeur des acquêts nets de l'autre, c'est-à-dire la différence entre ce qu'il possède à la fin et ce qu'il possédait au début, les biens acquis par donation , succession ou legs n'étant pas pris en compte.
* La communauté universelle : les époux conviennent que tous leurs biens, de quelque nature qu'ils soient ou d'où qu'ils proviennent, seront communs, y compris les dettes

3 - Est-il possible de modifier le régime matrimonial pendant le mariage ?

Oui, à condition que 2 ans se soient écoulés depuis le mariage ou un précédent changement, et que ce changement soit motivé par l'intérêt de la famille. De plus, l'acte doit être établi par notaire, soumis à homologation du TGI et faire l'objet de différentes mesures de publication.

4 - Dans le régime de la communauté, l'achat d'un bien par un seul des époux lui donne-t-il la qualité de bien propre ?

Non, tous les biens acquis durant le mariage par un couple marié sous le régime de la communauté sont des biens communs, sauf s'ils ont été achetés avec des fonds propres, ce qui suppose une preuve de l'origine des fonds par la rédaction d'un acte de remploi des fonds par exemple.

5 - Un bien acquis avec les revenus d'un bien propre entre t-il dans la communauté ?

Oui, les revenus des biens propres durant le mariage étant considérés comme des biens communs, un bien acheté avec ces sommes sera qualifié de bien commun.

6 - Est-il possible d'acquérir seul un logement, sous le régime de la communauté légale ?

Oui, en finançant le logement avec des fonds propres (acquis par donation, succession, legs). Si le financement donne lieu à un emprunt il faudra l'accord des deux époux. Attention, les gains et salaires ne sont pas considérés comme des fonds propres même après s'être acquitté des charges du mariage.

7 - Quelles sont les conséquences d'un jugement de séparation de corps sur le régime matrimonial ?

Le jugement entrainera la liquidation du régime matrimonial (avec partage suivant le contrat). Ce sera alors le régime de la séparation de biens qui régira les relations entre les époux.

8 - Dans le cadre du dispositif Robien, quelle est la conséquence du divorce ?

L’époux attributaire du logement peut rependre à son compte le dispositif pour la durée restant à courir par rapport à l'engagement de location initial. Les deux époux peuvent aussi garder l’immeuble en indivision et poursuivre l'engagement de location, chacun imputera l'avantage fiscal à hauteur de sa part en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Si le logement est vendu suite au divorce, l'avantage fiscal sera remis en cause.

9 - Quelles sont les conséquences de l'achat d'un bien immobilier pendant une procédure de divorce ?

Pour un régime de communauté, tant qu’il n’y a pas eu de jugement définitif de divorce, le bien sera considéré comme un bien commun, sauf le cas d'un achat avec des fonds propres. Pour un achat dans le cadre d'un régime de séparation de biens, aucune conséquence puisque le bien appartient à celui qui l'achète.

10 - Quelles sont les conséquences du mariage sur l'imposition fiscale des époux ?

Suite au mariage les deux époux formeront un foyer fiscal unique. L'année du mariage, chaque époux doit donc remplir sa propre déclaration pour ses revenus antérieurs à la date du mariage, puis ils doivent déposer une déclaration commune pour la période postérieure au mariage. Trois déclarations doivent donc être déposées.

11 - Quel est l'impact du divorce sur l'imposition des ex-époux ?

L'année du divorce trois déclarations sont à établir :
* une commune jusqu'à la date du divorce,
* une pour chaque ex-époux pour la période postérieure au divorce.

12 - Comment s'applique l'avantage fiscal d'un logement acquis en Robien par l'un des époux ?

Voir Robien

13 - Dans quels cas une imposition séparée des époux est-elle envisageable ?

Trois cas sont prévus :
* lorsqu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit,
* lorsqu'ils sont en instance de séparation de corps ou de divorce et qu'ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées,
* en cas d'abandon du domicile conjugal par l'un des époux.

14 - Quelle conséquence entraîne la signature d'un PACS sur l'imposition des signataires ?

Depuis le 1er janvier 2005, il n'y a plus de différence avec le mariage, puisque les partenaires d'un PACS sont soumis à une imposition commune dès l'année de conclusion du PACS. Trois déclarations doivent être déposées l'année du PACS :
* une pour chacun des partenaires correspondant aux sommes perçues avant la date de conclusion du PACS,
* et une commune pour les sommes perçues à compter de la date de conclusion du PACS.

15 - Pour un achat dans le cadre du régime Robien acquis par deux concubins, comment s'articule l'avantage fiscal s'ils se marient ?

L'achat est fait en indivision. Chaque concubin est propriétaire d'une partie du bien déterminée lors de l'achat (50/50 ; 70/30...). Jusqu'à la date du mariage, chaque concubin bénéficiera sur son propre foyer fiscal de l'avantage fiscal à hauteur de sa part dans l'indivision. Chacun pourra imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €. A compter de la date du mariage, l'imputation s'effectuera en commun au niveau du foyer fiscal.

16 - Un couple de concubins peut-il faire une déclaration fiscale unique ?

Non, l'Administration Fiscale considère les concubins comme deux foyers fiscaux distincts. Chacun devra donc effectuer sa propre déclaration. Il y a toutefois une exception en matière d'ISF lorsque le concubinage est notoire.

17 - Dans le cadre d'un couple de concubins vivant avec des enfants sous le même toit, lequel doit les compter comme personne à charge sur sa déclaration ?

Le choix est offert aux concubins, ils peuvent rattacher un ou tous les enfants à la déclaration fiscale de l'un d'eux. C'est un choix annuel qui peut donc varier d'une année sur l'autre. Il faut cependant veiller à ce que chaque enfant ne soit rattaché qu'à un seul foyer fiscal.

Indivision

1 - L'achat en indivision est-il possible en ZRR ?

Oui, la réduction d'impôt accordée à chaque indivisaire est alors calculée selon sa quote-part sur l'investissement.

2 - Quelle conséquence entraîne l'achat d'un bien immobilier en indivision bénéficiant du dispositif Robien ?

Voir Robien

3 - La vente d'un logement en indivision est-elle possible ?

Oui, la loi pose comme principe que «nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Lorsqu'une convention a été conclue pour une durée indéterminée, chaque indivisaire peut, à tout moment, imposer aux autres de vendre le bien pour en partager le prix, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps. Lorsqu'une convention a été conclue pour une durée déterminée, le partage ne peut être provoqué avant le terme tant qu'il n'y a pas de justes motifs.

4 - Les coïndivisaires sont-ils prioritaires lorsque l'un d'eux décide de vendre ses parts ?

De manière générale, chaque indivisaire est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits indivis. Le cessionnaire devient alors titulaire de tous les droits et obligations du cédant. Toutefois, en cas de cession à titre onéreux de droits indivis à un tiers, les coïndivisaires disposent d'un droit de préemption. Ils doivent être avertis des conditions de la vente par le cédant au moyen d'un acte extrajudiciaire, et ont un mois pour se faire connaître (également par acte extrajudiciaire). Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir la part mise en vente en proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision. En l'absence de notification préalable, la cession est nulle.

5 - Dans le cadre d'une indivision, comment doivent-être prises les décisions ?

Il existe 3 types d'acte :
* actes de disposition : aliénation,
* actes d'administration : gestion normale du bien,
* actes conservatoires : initiatives nécessaires ou utiles à la conservation des biens indivis.
Les actes de disposition doivent être pris à l'unanimité par les indivisaires.
Les actes d'administration peuvent être pris par 2/3 des indivisaires, ainsi que la conclusion et le renouvellement des baux d'habitation à charge d'informer les autres indivisaires.
Quant aux actes conservatoires, un indivisaire peut agir à cet effet en employant les fonds de l'indivision qu'il détient ou, à défaut, obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

6 - Est-il possible de désigner un mandataire pour administrer un bien en indivision ?

Oui, un ou plusieurs mandataires peuvent être désignés par les coïndivisaires pour effectuer à leur place certains actes :
* mandat général d'administration pour le ou les biens indivis,
* mandat spécial pour les actes d'administration tenants à la conclusion et au renouvellement des baux,
* mandat spécial pour les actes de disposition.
Un mandat spécial, par opposition au mandat général, requiert le consentement exprès des coïndivisaires et par définition ne peut donc pas être tacite, sous peine d'inopposabilité des actes pratiqués.
Les pouvoirs du (ou des) mandataire(s) sont donc préalablement définis par les coïndivisaires. Cette personne peut être soit un des coïndivisaires, soit une personne étrangère à l'indivision.

7 - Suite à l'achat en indivision d'un logement soumis au dispositif Robien, est-il possible que l'un des coïndivisaires bénéficie de la totalité de l'avantage fiscal ?

Voir Robien

ISF

1 - Les locaux loués dans le cadre du dispositif Robien entrent-ils dans la patrimoine soumis à l'ISF ?

Voir Robien

2 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMP entre-t'elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?

Voir LMP

3 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMNP entre-t'elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?

Voir LMNP

4 - Les monuments historiques doivent-ils être pris en compte dans le patrimoine soumis à l'ISF ?

Voir Monument Historique

5 - La valeur du contrat d'assurance vie est-elle retenue dans la base de calcul de l'ISF ?

Voir Assurance-Vie

6 - Les sommes présentes sur un compte courant doivent-elles être prises en compte dans l'assiette de l'ISF ?

Oui, c'est l'ensemble du patrimoine qui rentre dans la base imposable de l'ISF, quelle que soit la manière dont il est utilisé.

7 - A compter de quelle valeur, le patrimoine est-il soumis à l'ISF ?

Depuis le 1er janvier 2009, un contribuable est soumis à l'ISF dès lors que son patrimoine net est supérieur à 790 000 €. Pour mémoire, en 2008, le seuil était de 770 000 €.

8 - Le patrimoine de toutes les personnes composant le foyer fiscal doit-il être pris en compte pour l'assiette de calcul de la base imposable à l'ISF ?

Oui, l'imposition est pratiquée au niveau du patrimoine du foyer fiscal, mais attention les biens appartenant aux enfants majeurs faisant partie du foyer fiscal ne sont pas à prendre en compte.

9 - Quelle est l'assiette imposable à l'ISF ?

L'ISF est exigible sur l'ensemble des biens, droits et valeurs composant le patrimoine du redevable. Des exonérations, totales ou partielles, sont toutefois prévues.

10 - Est-il possible de déduire certaines charges du patrimoine imposable à l'ISF ?

Oui, l'évaluation se fait en déduisant le passif à la charge du contribuable.
Peuvent être déduits, pour l'essentiel :
* le montant des emprunts,
* les découverts bancaires,
* les impôts à payer tels que IR, ISF ou Taxe Foncière,
* les dépôts de garantie reçus des locataires en début de bail,
* les dettes ayant un fait générateur antérieur au 1er janvier, même si elles donnent lieu à un paiement ultérieur.

11 - A quelle date doit-être apprécié le patrimoine soumis à l'ISF ?

Le patrimoine doit s'apprécier au 1er janvier de l'année d'imposition. Les variations intervenues entre le 1er janvier et la date de déclaration ne doivent pas être prises en compte.

12 - Si le seuil de 790 000 € est dépassé, l'imposition à l'ISF sur l'ensemble du patrimoine est-elle totale ?

Non, les premiers 790 000 € sont exonérés d'ISF, seule la partie supérieure sera taxable. Par exemple, pour un patrimoine net de 800 000 € seuls 10 000 € seront soumis à l'imposition.

13 - A quelle date doit être déposée la déclaration d'ISF ?

La date maximale de dépôt de la déclaration est le 15 juin de l'année d'imposition. Le contribuable doit s'acquitter de son ISF en même temps que l'envoi de la déclaration.

14 - Quels sont les biens ou valeurs exonérés d'ISF ?

Il s'agit : * des biens professionnels (sous conditions),
* des objets et Å“uvres d'art,
* des indemnités perçues en réparation d'un dommage corporel,
* de la valeur de capitalisation des rentes ou pensions de retraite,
* des droits de propriété littéraire et artistique,
* des dépôts de garantie reçus,
* depuis la loi Dutreil, les 3/4 des parts ou actions de sociétés faisant l'objet d'un engagement de conservation de 6 ans.

15 - Dans le cadre de l'ISF, quel bien est qualifié de bien professionnel et donc exonéré d'ISF ?
Concernant une exploitation individuelle, (ou par l'intermédiaire de sociétés de personnes soumise à l'IR), la profession doit être :
* industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
* elle doit être exercée à titre principal et de manière effective,
* et les biens doivent être nécessaires à l'exercice de cette profession.
Pour les titres de sociétés soumises à l'IS, le contribuable doit avoir un poste de dirigeant (seul ou en groupement familial), détenir au moins 25% des parts et retirer de cette activité au moins 50% de ses revenus professionnels.

16 - La résidence principale entre-t-elle dans l'assiette imposable à l'ISF ?

Oui, cependant l'Administration Fiscale permet d'effectuer un abattement de 30% (avant l'entrée en vigueur de la Loi en faveur du travail de l'emploi et du pouvoir d'achat, l'abattement s'élevait à 20 %) sur sa valeur.

17 - Comment les emprunts et l'évolution du remboursement sont pris en compte pour le calcul du passif de l'ISF ?

C'est le montant du capital restant du au 1er janvier qui doit être pris en compte pour le calcul du passif. Concernant un prêt in fine, le capital restant du ne variant pas, le montant à porter au passif sera le même pendant toute la durée de l'emprunt (hors cas de remboursement anticipé du prêt : partiel ou total). En contrepartie, le contrat d'assurance vie adossé sera inclus dans l'actif pour sa valeur au 1er janvier.

18 - Comment se détermine la valeur vénale d'un immeuble dans le cadre de l'ISF ?

La méthode d'évaluation la plus sûre pour un immeuble est la comparaison qui consiste à se référer aux transactions portant sur des immeubles similaires dans une période récente.

19 - Qui est imposable à l'ISF lorsque les droits d'un immeuble sont démembrés ?

En matière d'ISF, l'imposition d'un immeuble dont les droits sont démembrés se fait sur le patrimoine de l'usufruitier. Ce dernier devra inclure dans sa base d'imposition la valeur du bien en pleine propriété.

20 - Quels sont les risques en cas de sous évaluation des biens soumis à l'ISF ?

L'Administration Fiscale admet une marge d'erreur dans l'évaluation d'au maximum 10% , au delà le contribuable risque de se voir notifier un redressement qui inclura les intérêts de retard et une majoration en cas de mauvaise foi.

21 - Quelle est la durée du délai de reprise dont dispose l'Administration Fiscale pour redresser un contribuable en matière d'ISF ?

En cas de sous évaluation d'un bien, le délai de reprise de l'Administration est de 3 ans (31/12 de la troisième année suivant celle du dépôt de la déclaration). En l'absence de déclaration ou en cas d'omission d'un bien le délai passe à 6 ans.

22 - Existe-t-il des réductions d'impôts concernant le paiement de l'ISF ?

Oui, une réduction de 150 € par personne à charge est déduite suite à l'application du barème. Sont compris dans les personnes à charge les enfants de moins de 18 ans ou infirmes ainsi que toute personne titulaire de la carte d'invalidité vivant sous le toit du contribuable.

23 - Les personnes non domiciliées fiscalement en France sont-elles redevables de l'ISF ?

Oui, uniquement à raison de leurs biens situés en France (biens meubles corporels ayant une assiette matérielle en France, immeubles ou droits réels immobiliers possédés directement ou indirectement en France, créances sur un débiteur établi en France ...).
Les placements financiers des non-résidents sont expressément exonérés.
Toutefois, des conventions fiscales peuvent modérer cette règle.

24 - Les plans d'épargne salariale sont-ils comptabilisés dans l'assiette de l'ISF ?

Oui, les PEE - PEI et PERCO - PERCOI font de l'actif du patrimoine taxable à l'ISF pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.
Lorsque le salarié a logé dans son PEE ou PEI des actions de son entreprise, celles-ci bénéficient d'un abattement de 75 % sur leur valeur dans la mesure où le salarié les conserve pendant au moins 6 ans.

Succession / Donation

1 - Les monuments historiques sont-ils soumis aux droits de succession et de donation ?

Voir Monument Historique

2 - Une donation ou un testament permettent-ils de disposer librement de son patrimoine ?

Oui, mais il existe une limite à cette liberté : la réserve héréditaire. La portion du patrimoine librement dévoluable est la quotité disponible. Son calcul dépend du nombre et du lien de parenté avec les héritiers.

3 - Est-il possible de déshériter ses enfants ?

Non, le principe de la réserve héréditaire protège les enfants du défunt contre cette situation.
Si le défunt a donné à titre gratuit tout son patrimoine, les héritiers réservataires pourront agir contre ceux qui ont reçu une part excessive et demander la réduction (ou le rapport) des donations.

4 - Quels effets entrainent des donations faites par le défunt de son vivant ?

Le notaire chargé de la succession utilisera la règle du rapport des donations au profit des héritiers réservataires. L'objectif est de déterminer la part successorale de chacun.
Dans l'hypothèse d'une réduction des donations portant atteintes à la réserve, celle-ci viendra affecter les donations de la plus récente à la plus ancienne. Celui qui a reçu une donation excessive devra alors, la rapporter en tout ou partie.

5 - En cas d’atteinte à la réserve héréditaire, les donations ou legs remis en cause le sont-ils obligatoirement dans leur totalité ?

Non pas nécessairement car la réduction se fait jusqu'à rétablissement de la réserve, la remise en cause peut donc être totale ou partielle.

6 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?

Le décès n'entraînera pas remise en cause du dispositif mais les héritiers attributaires du bien ne peuvent pas le reprendre à leur compte, à l'exception du conjoint survivant.

7 - Lorsque l'usufruitier d'un bien démembré décède, qu'advient-il du bien ?

L'usufruit du défunt s'éteint et rejoint la nue propriété, pour reformer la pleine propriété.
Fiscalement l'opération est neutre, il n'y a pas de droit à payer.

8 - Dans le cadre d'un concubinage, comment s'effectue la succession au décès d'un des concubins ?

Les concubins n'héritent pas l'un de l'autre la loi les considérant comme étrangers. Seul un testament peut en prévoir autrement, tout en respectant la réserve héréditaire. Le taux des droits de succession à acquitter entre eux est de 60 %, après abattement de 1500 €.

9 - Dans le cas d’une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit, les droits de mutation sont-ils calculés sur la valeur en pleine propriété ?

Non, le calcul de la taxe se fait sur la valeur du droit transmis. Elle se détermine forfaitairement en fonction de l'âge du donateur et de l'objet de la donation (usufruit ou nue-propriété).

10 - Des droits de succession sont-ils appliqués lors du dénouement d'un pacte tontinier ?

Oui, pour les biens acquis avec une clause de tontine à compter du 06/09/1979, le régime de droit commun des droits de succession s'applique.
Les biens acquis avant cette date sont soumis aux droits de mutation à titre onéreux (5,09%).
Toutefois il existe une exception, lorsque la tontine porte sur la résidence principale commune aux acquéreurs et que la valeur de l'immeuble est inférieure à 76 000 € au moment du 1er décès. La part transmise au survivant est passible des seuls droits de vente d'immeuble.

11 - Quels sont les principaux apports de la Loi TEPA en matière de successions ?

Désormais, pour les successions ouvertes à compter du 22 août 2007 :
* les conjoints survivants et partenaires pacsés sont totalement exonérés de droits de succession.
* Egalement les frères et sœurs remplissant certaines conditions, à défaut l'abattement passe de 5 000 € à 15 000 €. Il passe à 15 195 € avec la Loi de Finances pour 2008.
* De même pour les enfants, l'abattement passe de 50 000 € à 150 000 €. Avec la Loi de Finances pour 2008, l'abattement passe à 151 950 €.

12 - Quelles sont les conséquences d'un décès dans les six ans qui suivent la donation ?

Celui qui a reçu une donation depuis moins de six ans est tenu d'effectuer le rappel de la donation dans la déclaration de succession; il s'agit du "rapport fiscal" de la donation car son montant s'imputera sur les abattements auxquels le donataire a droit et les diminuera d'autant.
Après six ans, cette donation n'a plus à être rappelée. Sur le plan civil, il reste tenu au rapport s'il s'agit d'une donation en avancement d'hoirie ou le don peut faire l'objet d'une action en réduction par les héritiers réservataires s'il s'agit d'une donation préciputaire.

Plus-Values

1 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMP ?

Voir LMP

2 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMNP ?

Voir LMNP

3 - Une plus-value obtenue suite à la vente de la résidence principale est-elle imposable ?

Non, la plus value sur la résidence principale est exonérée. Le régime d'imposition des plus-values immobilières applicable depuis le 1er janvier 2004 ne fixe pas de condition.

4 - A l'exception de la cession de la résidence principale, existe-t-il d'autres exonérations prévues en cas de cessions d'immeubles ?

Oui, les biens dont le prix de cession n'excède pas 15.000 € (valeur en pleine propriété), sont exonérés d'impôt sur les plus-values.

5 - A quel moment doit être payé l'impôt lorsqu'une plus-value immobilière est constatée ?

A compter du 1er janvier 2004, le montant à payer est directement prélevé par le notaire lors de la vente du logement.

6 - Comment s'effectue l'imposition d'une plus-value réalisée suite à la cession d'un immeuble en indivision ?

La plus-value est calculée de façon globale et le coût de l'impôt est divisé entre les indivisaires.

7 - Comment se détermine la plus-value immobilière ?

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Cette plus value brute peut être diminuée d'abattements pour aboutir à la plus-value nette.

8 - Pour le calcul de la plus-value immobilière à quoi est égal le prix de cession ?

Il s'agit du prix stipulé dans l'acte. Ce prix sera majoré de toutes les charges et indemnités imposées à l'acquéreur à la décharge du vendeur. Les indemnités d'assurances consécutives à un sinistre ne sont pas à prendre en compte pour le calcul du prix de cession.
Le prix de cession sera également réduit du montant de TVA acquittée ainsi que les frais supportés par le vendeur.

9 - Pour le calcul de la plus-value immobilière à quoi est égal le prix d'acquisition ?

Il s'agit du prix effectivement acquitté par le cédant majoré des frais d'acquisition (soit au réel, soit forfaitairement à 7,5%). Une majoration pour travaux s'applique également (soit au réel, soit forfaitairement à 15% si le bien a plus de 5 ans).
En cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur d'acquisition est la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation. Celle-ci est majorée du coût réel des frais d'acte ou de déclaration, ainsi que des droits de succession ou de donation.

10 - Le montant de la plus-value est-il minoré en fonction de la période de détention de l'immeuble ?

Oui, au delà de la 5ème année la plus-value est minorée de 10% par année de détention, cela implique donc une exonération totale au bout de 15 ans de détention par le propriétaire.

11 - Quand une plus-value est réalisée sur un bien détenu en indivision, comment s'apprécie l'exonération prévue lorsque le prix de cession n'excède pas 15 000 € ?

En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble, sans qu’il soit nécessaire de connaître la valeur totale du bien.

12 - Quand une plus-value est réalisée sur un bien détenu par un pacte tontinier, comment s'apprécie l'exonération prévue lorsque le prix de cession n'excède pas 15 000 € ?

En cas de cession d’un immeuble détenu en tontine, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise d’un immeuble sans qu’il soit nécessaire de connaître la valeur totale du bien.

13 - Lors d'une vente d'immeuble, quels abattements s'appliquent sur la plus-value ?

* D'une part, l'abattement pour durée de détention : Cet abattement est fixé à 10% par année complète de détention du bien, décompté à partir de 5 ans de possession (l'abattement commence donc à s'appliquer à partir de 6 années complètes de détention). De fait, l'exonération totale est acquise au bout de 15 ans.
* D'autre part, l'abattement général annuel : Un abattement fixe de 1.000€ est appliqué à chaque cession réalisée au cours de l'année. Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, l'abattement bénéficie à chaque indivisaire ou à chaque époux.

Démembrement

1 - Un logement placé sous le dispositif Girardin peut-il être démembré pendant la période d'engagement de location ?

Non, l'Administration Fiscale requalifiera l'opération. Toutefois, il n'y aura pas remise en cause de la réduction d'impôt en cas de démembrement suite au décès d'un des époux soumis à une imposition commune.

2 - Qui est redevable de la taxe foncière sur un logement dont les droits sont démembrés ?

Lorsque l'immeuble est grevé d'un usufruit, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière.

3 - Qui est imposable à l'ISF lorsque les droits d'un immeuble sont démembrés ?

En matière d'ISF, l'imposition d'un immeuble dont les droits sont démembrés se fait sur le patrimoine de l'usufruitier. Ce dernier devra inclure dans sa base d'imposition la valeur du bien en pleine propriété.

4 - Lorsque l'usufruitier d'un bien démembré décède, qu'advient-il du bien ?

L'usufruit du défunt s'éteint et rejoint la nue propriété, pour reformer la pleine propriété.
Fiscalement l'opération est neutre, il n'y a pas de droit à payer.

5 - Quelles sont les conditions pour vendre un bien dont les droits sont démembrés ?

La vente ne peut s'effectuer sans l'accord des deux parties. Il faut un accord unanime.

6 - Une personne titulaire de la nue-propriété peut-elle librement disposer du bien ?

Non, le nu-propriétaire doit respecter les droits de l'usufruitier, il ne peut donc pas jouir librement de la pleine propriété.

7 - Dans le cas d’une donation de la nue-propriété ou de l’usufruit, les droits de mutation sont-ils calculés sur la valeur en pleine propriété ?

Non, le calcul de la taxe se fait sur la valeur du droit transmis. Elle se détermine forfaitairement en fonction de l'âge du donateur et de l'objet de la donation (usufruit ou nue-propriété).

8 - De quels droits matériels bénéficie l'usufruitier ?

L'usufruitier bénéficie de l'usus et du fructus, cela signifie qu'il peut, selon son choix, soit utiliser le bien pour son usage personnel, soit le louer pour en percevoir les revenus.

9 - En matière de démembrement de propriété, à qui incombent les charges relatives à l'entretien ou aux réparations du bien ?

Deux types de charges sont à distinguer :
* les grosses réparations incombant au nu-propriétaire (murs, voûtes, poutres, couverture, clôture),
* et les charges d'entretien (le reste) dont l'usufruitier a la charge.

Fiscalité Générale

1 - Fiscalement, dans quelle catégorie, les revenus de la location en meublé sont-ils imposables ?

Voir LMNP

2 - Existe-t-il une déclaration à faire auprès de l’Administration Fiscale pour bénéficier du dispositif Robien ?

Voir Robien

3 - La taxe foncière est-elle due dès la 1ère année pour les constructions nouvelles et les reconstructions ?

Non, l'Administration Fiscale exonère les constructions nouvelles (ou reconstructions) de taxe foncière pour une durée de 2 ans. Cette exonération n'est souvent que partielle, la commune pouvant décider de supprimer l'exonération sur la part lui revenant.

4 - Comment s'impute l'abattement de 10 % pour frais professionnels sur les traitements et salaires ?

Le calcul doit se faire pour chaque membre du foyer fiscal de façon indépendante.

Rappel : depuis le 1er janvier 2006, l'abattement de 20% est supprimé et intégré dans le barème fiscal.

5 - L'abattement de 10 % appliqué sur les salaires est -il également pratiqué sur les retraites ?

Oui, les retraites bénéficient également d'un abattement spécifique de 10%. Les plafonds sont cependant différents et évoluent chaque année.
Rappel : depuis le 1er janvier 2006, l'abattement de 20% est supprimé et intégré dans le barême fiscal.

6 - Comment fonctionne le Bouclier Fiscal ?

Le « bouclier fiscal » est un dispositif de plafonnement des impôts en fonction du revenu. Il concerne les particuliers et s’appliquer pour la première fois à partir du 1er janvier 2007 pour les impôts payés en 2006.

Le principe est défini à l’article 1 du Code Général des Impôts : « Les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 50 % de ses revenus ».
En pratique, la somme des impôts que vous avez payés au cours d’une année :
Impôt sur le revenu dont les plus-values immobilières + taxe d’habitation et taxe foncière de votre résidence principale + impôt sur la fortune + prélèvements sociaux ne doit pas dépasser 50% des revenus que vous avez perçus l’année précédente.
Ainsi, si vous avez payé en 2007 un total d’impôt supérieur à 50 % de vos revenus perçus en 2006, l’Administration Fiscale vous rembourse la part d’impôt qui excède cette limite de 50%.
Pour obtenir le remboursement, vous devez en faire la demande à partir du 1er janvier 2007 ou 2008 (suivant les revenus de l'année visée) en adressant à votre centre des impôts le formulaire « 2041 DRID – Demande de plafonnement des impôts directs à 50% des revenus ».
Les demandes de restitution doivent être déposées avant le 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la réalisation des revenus.
Précision : avant l'entrée en vigueur de la Loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat le 23 août 2007, le plafonnement était égal à 60 % et ne comprenait pas les prélèvements sociaux.

7 - Quelle conséquence entraîne une réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû par le contribuable ?

Si la réduction est supérieure à l'impôt dû par le contribuable, le reliquat est définitivement perdu.

8 - Sur la déclaration 2042 du foyer fiscal, les indemnités de licenciement doivent-elles être déclarées comme des revenus ?

Elles sont exonérées à hauteur du plus élevé des trois montants suivants :
* indemnité de licenciement prévue par la convention collective de branche, par l'accord professionnel ou interprofessionnel ou à défaut par la loi,
* 50% de l'indemnité perçue,
* deux fois le montant de la rémunération brute perçue l'année précédant la rupture du contrat.

9 - Les rentes viagères à titre onéreux sont-elles imposables ?

Oui, mais seulement pour une fraction de leur montant. Cette fraction est calculée d’après l’âge du bénéficiaire lors de l’entrée en jouissance de la rente :
* 70% si moins de 50 ans,
* 50% entre 50 et 59 inclus,
* 40% entre 60 et 69 ans,
* 30% à partir de 70 ans.

10 - Comment fonctionne le système du quotient familial ?

Le quotient familial est un système de calcul fiscal prenant en compte le nombre de parts du foyer fiscal pour le calcul de l'impôt. Ce système permet de freiner la progressivité de l'impôt, bien qu'il y ait un plafonnement visant à limiter ses effets.

11 - Quelle est la différence entre Tranche marginale d’imposition (TMI) et Taux moyen d’imposition ?

La tranche marginale d'imposition correspond à la plus haute tranche dans laquelle le contribuable est imposé à l'IR. Le taux moyen représente simplement le rapport entre le revenu imposable et l’impôt dû par le contribuable, c'est celui qui apparaît sur l'avis d'imposition.

12 - Qu'est ce qu'une tontine ?

C'est un mode d'acquisition en commun de la propriété. Dans un pacte tontinier, au décès d'un contractant, ce sont les survivants qui recueillent sa part. Au final, le dernier survivant se verra attribuer l'ensemble de la propriété comme s'il en avait possession depuis l'origine.

13 - Que se passe-t-il en matière de TVA lors de la vente d'un bien immobilier ?

La TVA immobilière ( 19,6 % ) est exigible lors de la vente d’un immeuble avant son achèvement, ou lors de la première cession à titre onéreux d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans. Elle est collectée par le notaire.
Pour les ventes réalisées à compter du 1er janvier 2006 et soumises à TVA, les droits d’enregistrement sont de 0,715 % sur le prix HT. Les cessions suivantes seront soumises aux droits d'enregistrement au taux en vigueur de 5,09 %, depuis le 1er janvier 2006.

14 - Les pensions alimentaires versées par un contribuable sont-elles déductibles ?

Oui, elles sont déductibles lorsqu' elles sont versées à un ascendant ou à un descendant : il s'agit de l'obligation alimentaire réciproque prévue par le Code Civil. Il faut cependant que cela corresponde aux besoins de celui qui la reçoit.
Sont également déductibles les pensions versées en application d'une décision de justice.
Les limites de déduction sont fixées chaque année.
Le montant versé est imposé entre les mains de celui qui la reçoit.

15 - Les pensions alimentaires reçues par un contribuable sont-elles imposables ?

L'imposition dépendra de leur déductibilité chez celui qui les verse. Sont ainsi imposables les pensions reçues en application de l'obligation alimentaire ou en exécution d'une décision de justice.

16 - Quelle fraction de la CSG est déductible ?

Une partie de la CSG (5,8%) est déductible l'année de son paiement : la CSG 2005 payée en 2006 est donc déductible des revenus globaux de 2006. Seule la CSG sur les revenus patrimoniaux (autres que les plus-values taxées à l'IR) est déductible. Attention, la CSG sur les produits de placement soumis au prélèvement libératoire ou exonérés d'IR n'est pas déductible.
La fraction de CSG sur les revenus fonciers déductible est indiquée sur l'avis d'imposition.

Fiscalité Internationale

1 - Quelle conséquence entraîne le départ à l'étranger d'un contribuable en cours d’investissement en Girardin ?

Les réductions d'impôt obtenues les années précédentes ne seront pas remises en cause. Durant la période où l'investisseur n'a plus son foyer fiscal en France il ne peut pas bénéficier des réductions. Les réductions correspondantes aux années d'absence sont définitivement perdues. Si avant la fin de la période de la réduction d'impôt, l'investisseur redevient fiscalement domicilié en France, il pourra bénéficier à nouveau des réductions restantes.

2 - Les personnes non domiciliées fiscalement en France sont-elles redevables de l'ISF ?

Voir ISF

3 - Quelle conséquence entraîne un investissement immobilier réalisé par des personnes fiscalement domiciliées à l’étranger ?

L'intérêt pour ces investisseurs est de pouvoir défiscaliser sur leurs revenus de source française.
Si les seuls revenus de source française sont ceux provenant de cet investissement locatif, le déficit foncier dégagé créera un déficit global reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Dans ce cas, cela leur permet de se constituer un patrimoine dans payer d'impôt sur le fruit de ce patrimoine.

4 - Quelles sont les conséquences fiscales pour un investisseur qui part vivre à l’étranger en cours d’investissement régi par un dispositif fiscal spécial ?

Pour l'investisseur qui reste fiscalement domicilié en France il n'y aura pas de conséquence. S'il devient fiscalement domicilié à l’étranger, il ne pourra imputer l'avantage fiscal que sur ses revenus de source française. Si les seuls revenus de source française sont ceux provenant de cet investissement locatif, le déficit foncier dégagé créera un déficit global reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

5 - Comment avoir des informations sur la fiscalité applicable aux non-résidents ?

Le Centre des Impôts des non-résidents est compétent pour répondre à ces questions. En voici les coordonnées :
CINR
10 rue du Centre, 93160 Noisy-le-Grand
Tél. :01 57 33 83 00
Courriel : cinr.paris@dgi.finances.gouv.fr Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir.

Dividendes

1 - Quel est le principe d'imposition des dividendes ?

Les dividendes sont imposés depuis le 1er janvier 2008 selon 2 modes distincts :
* soit soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers : un abattement de 40 % est appliqué par l'Administration sur leur montant brut ainsi qu'un abattement de 1525 € ou 3050 € selon la situation familiale (célibataire ou marié/pacsé), puis un crédit d'impôt de 50 % du montant du dividende limité à 115 € ou 230 € (selon la situation familiale) s'applique sur l'impôt dû
* soit soumis, sur option, à un prélèvement forfaitaire libératoire de 18%
Les prélèvements sociaux sont prélevés à la source quelle que soit l'option choisie.

2 - Dans le cadre de l'imposition des dividendes, l'abattement fixe de 1 525 € ou 3 050 € vaut-il pour chaque contribuable ?

Non, cet abattement est global, un seul abattement pour l'ensemble des dividendes du foyer fiscal.