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Les lois ou dispositifs immobiliers existants

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Scellier

1 - Quand sont entrés en vigueur les dispositifs Scellier et Scellier social ?

Ces deux dispositifs ont été mis en place par la Loi de finances rectificative pour 2008 et sont entrés en vigueur le 01/01/2009. Ils concernent les logements acquis (acte notarié) entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012.

2 - Quelle est la date d'échéance des dispositifs Scellier et Scellier social ?

Ces dispositifs prendront fin le 31/12/2012. Tous les actes signés avant cette date pourront bénéficier de ces dispositifs, peu importe la date de livraison.

3 - Qui peut bénéficier des dispositifs Scellier et Scellier social ?

Tout contribuable fiscalement domicilié en France qui investit en direct ou par le biais d'une SCI peut bénéficier de ces dispositifs.

4 - Parmis les dispositifs Scellier ou Scellier social, lequel offre une déduction spécifique de 30% des revenus bruts perçus ?

La loi Scellier offre (comme le dispositif Borloo) une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts qui vient s'ajouter à la déduction des charges pour leur montant réel (prime d'assurance, intérêt d'emprunts...)

5 - Quel est l'intérêt de la loi Scellier ?

Elle permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France qui investit dans un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu'à 37% du montant de son investissement sur 15 ans, et d'une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts.

6 - Quelle est la durée minimale de l'engagement de location des lois Scellier et Scellier social ?

L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans. Cette durée peut être portée à 12 ou 15 ans dans le cadre du dispositif Scellier si l'investisseur souhaite poursuivre son dispositif pour une ou deux périodes de 3 ans.

7 - Quel est l'intérêt de la loi Scellier social ?

Elle permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France qui investit dans un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du montant de son investissement sur 9 ans.

8 - Les dispositifs Scellier et Scellier social peuvent-ils être combinés avec un PLS ?

Oui, ces dispositifs sont compatibles avec un prêt locatif social (PLS).

9 - Quels sont les logements concernés par les dispositifs Scellier et Scellier social ?

4 types de logements sont concernés : * les logements neufs, * les logements en l'état futur d'achèvement, * les logements réhabilités, * les locaux affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements.

10 - Est-il possible de cumuler, chaque année, les dispositifs Scellier ou Scellier social avec les dispositifs Robien ou Borloo ?

Oui, il est possible de cumuler la réduction d'impôt Scellier ou Scellier social et l'amortissement Robien ou Borloo dans la mesure où il ne s'agit pas du même bien.

11 - Lequel des dispositifs Scellier ou Scellier social autorise l'investissement dans un logement situé en Zone C ?

En l'état actuel des textes, la zone C bénéficie des dispositifs Robien et Borloo mais n'est pas ouverte aux dispositifs Scellier et Scellier social.

12 - Dans le cadre des dispositifs Scellier et Scellier social, existe-t-il un plafond d'investissement ?

Oui, le montant total d’investissement retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est plafonné à 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

13 - Quel est le montant de la réduction d'impôt offert par le dispositif Scellier social ?

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur 9 ans : * de 25% pour les logements dont l’acte notarié sera passé en 2009 et 2010, * de 20% pour les logements dont l’acte notarié sera passé en 2011 et 2012.

14 - Dans le dispositif Scellier social, quel est le taux de réduction d'impôt annuel ?

Le taux de réduction d’impôt annuel est de : * 2,78% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 (soit 25% sur 9 ans), * 2,22 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012 (soit 20% sur 9 ans).

15 - Quel est le montant de la réduction d'impôt offerte par le dispositif Scellier ?

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur 15 ans : * de 37% du montant de l’investissement pour les logements acquis en 2009 et 2010, * de 32% pour les logements qui seront acquis en 2011 et 2012.

16 - Dans le dispositif Scellier, quel est le taux de réduction d'impôt annuel ?

Au cours des 9 premières années, c’est la même réduction d’impôt qu’en loi Scellier social qui s’applique : * 2,78% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 (soit 25% sur 9 ans), * 2,22 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012 (soit 20% sur 9 ans). Au cours des années 10 à 15 : le taux de réduction d’impôt est de * 2%/ an (soit sur 15 ans : 37% du montant de l’investissement pour les logements acquis en 2009 et 2010, et 32% pour les logements qui seront acquis en 2011 et 2012).

17 - Avec l'entrée en vigueur des dispositifs Scellier et Scellier social, qu'advient-il des dispositifs Robien et Robien ?

Les dispositifs Robien et Borloo restent applicables pour les actes signés jusqu'au 31/12/2009.

18 - Quel est l'avantage des nouveaux dispositifs Scellier et Scellier social par rapport aux dispositifs Robien et Borloo ?

Les dispositifs Scellier et Scellier social permettent de diminuer directement le montant de l'impôt par le biais d'une réduction d'impôt alors que les dispositifs Robien et Borloo agissent sur le montant des revenus imposables.

19 - Que se passe-t-il si le montant de la réduction d'impôt est supérieur au montant de l'impôt dû ?

Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt exigible, le surplus est reportable sur l'impôt dû au cours des 6 années suivantes.

20 - Dans le cadre d'une vente en VEFA, si un contrat de réservation a été signé avant le 31/12/2008, est-il possible de bénéficier des dispositifs Scellier et Scellier social ?

Oui, dans la mesure où l'acte notarié est signé à compter du 01/01/2009.

21 - Les dispositifs Scellier et Scellier social comportent-ils des conditions relatives au montant des loyers ?

Oui, le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone. Le plafond de loyer Scellier est inférieur de 20% au plafond Scellier social. Les plafonds de loyer applicables pour les baux conclus en 2009 devraient être publiés à la fin du mois de janvier. 2009 Le plafond Scellier social correspondra au plafond Robien, et le plafond Scellier correspondra au plafond Borloo.

22 - Les dispositifs Scellier et Scellier social comportent-ils des conditions relatives au montant des ressources du locataire ?

Seul le dispositif Scellier prévoit une condition de ce type : les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone ; le plafond de ressources applicable aux baux conclus en 2009 devrait être publié à la fin du mois de janvier et correspondra aux plafonds Borloo.

23 - A quel moment se déclenche la réduction d'impôt accordée par les dispositions Scellier et Scellier social ?

La réduction d’impôt est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble. Elle est égale la première année à 2,78% du montant de l'investissement : il n'y a pas de prorata temporis à appliquer.

24 - Dans le cadre des dispositifs Scellier et Scellier social, quelle est la base de calcul de la réduction d'impôt ?

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement : prix d'acquisition + frais d'acte lorsqu'ils sont acquittés par l'investisseur (non pris en charge par le promoteur).

25 - Le plafonnement global des niches fiscales intègre-t-il la réduction d'impôt prévue dans le cadre des dispositifs Scellier et Scellier social ?

Oui, celui-ci est égal à 25 000 € + 10% du revenu imposable du foyer fiscal.

26 - Est-il possible de cumuler deux acquisitions de logements "Scellier", ou deux acquisitions de logements "Scellier social", ou l'acquisition d'un logement "Scellier" + un logement "Scellier social" la même année ? Non, l'acquisition est limitée à un logement, qu'il soit Scellier ou Scellier social, par an. En revanche, il est possible de compléter l'acquisition d'un logement Scellier social ou Scellier par une souscription de parts de SCPI dites Scellier social ou Scellier la même année. La base de calcul globale de la réduction d'impôt est cependant plafonnée à 300 000 €.

27 - Si on acquiert un logement "Scellier" ou "Scellier social" en 2009, sera-t-il possible d'investir à nouveau en 2010 ?

Oui, il est possible de réaliser une acquisition par an.

28 - Il est dit dans les lois Scellier et Scellier social que la réduction d’impôt est cumulable avec la déduction de 30% des revenus fonciers du dispositif Borloo. Qu’en est-il des autres charges et notamment des intérêts d’emprunts ?

Les revenus fonciers issus de l’opération sont soumis au régime réel de droit commun. Les charges déductibles correspondent : * aux primes d’assurance (quelque soit leur objet), * aux frais de rémunération, honoraires et commissions versées pour la gestion du bien, * au forfait de 20 € pour les frais de gestion du propriétaire, * à la taxe foncière et la contribution sur les revenus locatifs, * à la rémunération des gardes et concierges, * aux dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration, * à une déduction forfaitaire de 26% des revenus fonciers bruts, dans le cadre du dispositif Scellier social, et si le logement est situé en ZRR, * à une déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers bruts dans le cadre du dispositif Scellier, * et enfin aux intérêts et frais d’emprunt. Remarque : * les primes d’ADI doivent être déduites l’année où elles sont versées, sans attendre la livraison, * les frais d’hypothèque, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires ne peuvent pas être déduits lorsqu’ils sont pris en charge par le promoteur (s’ils sont à la charge effective de l’investisseur, ils doivent être déduits l’année de leur paiement, sans attendre la livraison).

29 - Comment se passe la prolongation de location au-delà de 9 ans avec le dispositif Scellier ?

Si on prolonge la location au-delà des 9 années avec le dispositif Scellier, il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources Borloo. On a droit à une réduction d’IR de 2% par an pouvant aller jusqu'à 6 ans (2 x 3 ans).

30 - Comment se passe la prolongation de location au-delà de 9 ans avec le dispositif Scellier social ?

Si on prolonge la location au-delà des 9 années avec le dispositif Scellier social, on peut basculer en régime « Borloo ancien » sous certaines conditions. En revanche, il n'est pas possible de bénéficier des 2% annuels de réduction d'IR si on n'a pas respecté les conditions du dispositif Scellier pendant les 9 premières années.

31 - Quelles conditions relatives au locataire convient-il de respecter dans le cadre du dispositif Scellier social ?

Dans le cadre du dispositif Scellier social, le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur personne physique, ni un des associés ou un membre du foyer fiscal d’un des associés si l’investissement est réalisé par une société non soumise à l’IS.

32 - Quelles conditions relatives au locataire convient-il de respecter dans le cadre du dispositif Scellier ?

Dans le cadre du dispositif Scellier, trois conditions tenant au locataire doivent être respectées : * le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur personne physique, ni un des associés ou un membre du foyer fiscal d’un des associés si l’investissement est réalisé par une société non soumise à l’IS. * le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant de l’investisseur personne physique ; ni un ascendant ou un descendant d’un des associés de la société non soumise à l’IS ; * les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone ; le plafond de ressources applicable aux baux conclus en 2009 sera publié à la fin du mois de janvier et correspondra au plafond Borloo.

33 - Peut-on louer à un ascendant ou un descendant dans le cadre des dispositifs Scellier social et Scellier ?

Oui en Scellier social mais ce n'est pas possible en Scellier.

Robien / Robien Recentré / Borloo Populaire

1 - Sur quelle base se calcule l'amortissement Robien classique et comment se répartit-il ?

Sur le "prix de vente amorti du prix du parking" auquel il faut ajouter les frais d'acte. Les frais d'hypothèque, eux, ne sont pas amortissables mais déductibles l'année de leur paiement. L'amortissement est réparti de la manière suivante : * 8% du prix d'acquisition les 5 premières années, * 2,5% pendant 4 ans, * puis possibilité de proroger de 2,5% les 6 années suivantes (2 x 3 ans)

2 -Quelle est la date d'application du dispositif Robien classique ?

Le dispositif Robien classique concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. Cependant, l'instruction Robien prévoit que ce dispositif s'applique aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003. Suite au vote du projet de loi portant Engagement National pour le Logement, le dispositif Robien Recentré remplace le dispositif Robien classique à compter du 1er septembre 2006.

3 - Quels sont les logements concernés par le dispositif Robien ?

4 types de logements sont concernés : * les logements acquis neufs, * les logements en l'état futur d'achèvement, * les logements réhabilités * les immeubles affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements. Ces logements doivent se situer soit en France métropolitaine, soit dans les DOM.

4 - Existe-t-il une déclaration à faire auprès de l'Administration Fiscale pour bénéficier du dispositif Robien ?

Oui, il faut remplir l'imprimé 2044 S (déclaration des revenus fonciers) lors de la déclaration de revenus de la première année d'application du régime (année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition), y annexer l'engagement de location (2044 EB) et une copie du bail de location ainsi que l'attestation d'acquisition. La déclaration 2044 S sera à établir ensuite tous les ans. Il faudra y joindre, en cas de changement de locataire, la copie du nouveau bail.

5 - Quelles conditions régissent la location en Robien ?

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement si elle est postérieure. Elle doit constituer la résidence principale du locataire, être effective et continue. Un engagement de location de 9 ans doit être pris et il faut respecter les plafonds de loyer fixés par décret.

6 - Quelle est la durée d'engagement de location imposée dans le cadre du dispositif Robien classique ?

L'engagement initial est de 9 ans, renouvelable 6 ans par période triennale.

7 - Dans le cadre du dispositif Robien, la location à un ascendant ou un descendant est-elle possible ?

Oui, la location à un ascendant ou à un descendant est autorisée, dès lors que cette personne ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Attention, dans ce cas, le droit à l'aide au logement (APL...) sera perdu pour le locataire du fait de son lien de parenté avec le propriétaire.

8 - Le bénéfice du dispositif Robien est-il applicable à l'achat de parts de SCPI ?

Oui, il est possible de bénéficier de l'avantage fiscal du dispositif Robien dans le cadre de l'achat de parts de SCPI : la défiscalisation s'opère alors sur 95% du montant de la souscription des parts à compter de l'année de souscription. Le souscripteur devra s'engager à conserver la totalité de ses parts durant toute la durée de l'engagement de location.

9 - Quelles conditions doit respecter une SCPI qui investit en Robien ?

La société doit tout d'abord être soumise à l'IR et s'engager à investir 95% du montant de la souscription dans le financement d'une opération entrant dans le champ d'application de la loi Robien. La société doit également s'engager à louer le logement dans les conditions prévues pour l'application du dispositif.

10 - Dans le cadre du dispositif Robien, quel est le taux de la déduction forfaitaire ?

Pour les revenus perçus jusqu'au 31 décembre 2005, la déduction forfaitaire était de 6%. La loi de finances pour 2006 supprime cette déduction et la remplace par la possibilité de déduire, pour celles qui ne l'étaient pas, les charges afférentes au logement pour leur montant réel.

11 - Dans le cadre du dispositif Robien, quels sont les cas de remise en cause de l'avantage fiscal ?

Le non respect d'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Les principaux cas de requalification sont la cession du logement durant la période d'engagement de location, le non respect du plafond de loyer ou la location à un membre du foyer fiscal. Il existe néanmoins trois exceptions à cette règle. Lorsque la rupture de l'engagement résulte du licenciement, du décès ou d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, l'avantage fiscal pratiqué n'est pas remis en cause.

12 - Quelles implications la revente d'un logement ayant bénéficié d'un dispositif d'amortissement, peut-elle entraîner ?

Le fait d'opter pour un dispositif d'amortissement entraîne l'obligation pour l'investisseur de louer son bien pendant X années. Toutefois, le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée. Or, dans le cadre d'un dispositif d'amortissement, l'investisseur va dégager un déficit foncier, et donc en imputer une partie sur le revenu global, en principe pendant une durée plus longue que celle de l'engagement de location lié au dispositif. Donc s'il revend le bien (ou cesse de le louer pour y habiter par exemple) à l'issue de la neuvième année de location, il ne respectera pas cette obligation de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'année d'imputation sur le revenu global. Dans cette situation, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent la cessation de la location sont reconstitués en faisant abstraction de la règle d'imputation du déficit sur le revenu global. Ils vont donc être recalculés sans pouvoir imputer les déficits fonciers sur le revenu global : les déficits fonciers ne pourront être que reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cela va donc entraîner une majoration de l'impôt sur le revenu exigible pour les trois années visées.

13 - Les locaux loués dans le cadre du dispositif Robien entrent-ils dans la patrimoine soumis à l'ISF ?

Oui, la valeur de ces locaux au premier janvier doit être prise en compte pour la détermination de l'assiette imposable à l'ISF. Si l'acquisition a fait l'objet d'un prêt, celui-ci figurera au passif. Pour les logements en cours de construction, l'évaluation se fait en fonction de l'état d'avancement des travaux.

14 - La revente d'un logement ouvrant droit au dispositif Robien avant la livraison, permet-elle au nouvel acquéreur de bénéficier du dispositif ?

Oui, le nouvel acquéreur achetant un bien neuf (jamais utilisé, ni occupé) ouvrant droit au dispositif Robien, il pourra donc opter pour ce dispositif fiscal.

15 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?

Les héritiers ne peuvent pas reprendre le dispositif. Seul le conjoint attributaire du bien, même en usufruit, a le droit de bénéficier du dispositif, à condition de reprendre à son compte l'engagement de location pour la durée restant à courir.

16 - Lors d'un investissement en Robien avec un PLS, quelles conditions de location s'appliquent ?

Ce sont les conditions les plus restrictives qui s'appliquent. Le PLS imposant des plafonds de loyers plus bas que ceux du Robien, et également des plafonds de ressources, ce sont ceux du PLS qui s'appliqueront.

17 - L'octroi du prêt à 1% logement est-il compatible avec le dispositif Robien ?

Oui, le logement acquis par le biais d'un prêt à 1% logement peut, sous certaines conditions, bénéficier du dispositif Robien.

18 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?

Il s'agit du plafond de déficit foncier qui peut être imputé sur les revenus globaux. Il concerne l'ensemble des revenus fonciers, tous logements confondus. Si l'un des logements est soumis au dispositif Périssol et qu'il est déficitaire, le plafond passe à 15 300 € pour l'ensemble des revenus fonciers.

19 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?

En général oui, à condition que cela ne porte pas sur les mêmes logements et dans les conditions précisées dans chacun des dispositifs. Rappel : le cumul de deux investissements ZRR sur une même période n'est pas autorisé.

20 - Lorsque la location à un ascendant ou un descendant est permise, ce dernier pourra-t-il bénéficier des aides au logement ?

Non. Toutefois, lorsque le bailleur est une société le lien familial ne sera pas pris en compte et le locataire pourra prétendre aux aides.

21 - Un investissement immobilier bénéficiant d'un régime fiscal spécial par l'intermédiaire d'une SCI est-il possible ?

Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l'IS. Pour le dispositif Robien : le déficit crée par l'amortissement est réparti entre chaque associé à hauteur de sa part dans l'investissement, en bénéficiant du plafond de 10 700 €. Pour le dispositif Girardin : la réduction d'impôt est répartie en fonction de la part de chacun dans la société. Rappel : durant la période de réduction d'impôt, il n'est pas possible d'imputer sur le revenu global un déficit foncier généré par cet investissement. Ce déficit sera donc reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

22 - L'apport d'un logement bénéficiant d'un régime fiscal spécial dans une SCI existante détenant d'autres immeubles, est-il possible ?

Oui, en pratique la gestion par une SCI limite la multiplication des frais de constitution et de publicité, et justifie la tenue d'une comptabilité conseillée. En revanche, s'il y a une forte probabilité de cession, la constitution d'une SCI par immeuble offre plus de souplesse et réduit le champ de vision de l'Administration Fiscale. Cela expose moins la société à une remise en cause de son objet civil et peut rendre l'évaluation de la valeur vénale des actifs immobiliers plus difficile aux services de l'Administration. Si un immeuble a fait l'objet d'une option pour un régime Robien par exemple, il vaut mieux qu'il soit isolé dans une SCI puisqu'un engagement de conservation des parts a été souscrit.

23 - L'acquéreur des parts d'une SCI en cours d'investissement Robien peut-il bénéficier de l'avantage fiscal ?

Oui, pour la durée restant à courir, à condition de s'engager à conserver les parts de la SCI jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.

24 - Dans le cadre du dispositif Robien, quelle est la conséquence du divorce ?

L'époux attributaire du logement peut rependre à son compte le dispositif pour la durée restant à courir par rapport à l'engagement de location initial. Les deux époux peuvent aussi garder l'immeuble en indivision et poursuivre l'engagement de location, chacun imputera l'avantage fiscal à hauteur de sa part en bénéficiant du plafond de 10700 €. Si le logement est vendu suite au divorce, l'avantage fiscal sera remis en cause.

25 - Comment s'applique l'avantage fiscal d'un logement acquis en Robien par l'un des époux ?

Quel que soit le régime matrimonial, même si le logement appartient à un seul des époux, l'avantage fiscal impactera le foyer fiscal du couple, les époux effectuant dans les deux cas une déclaration commune et formant donc un seul contribuable.

26 - Pour un achat dans le cadre du régime Robien acquis par deux concubins, comment s'articule l'avantage fiscal s'ils se marient ?

L'achat est fait en indivision. Chaque concubin est propriétaire d'une partie du bien déterminée lors de l'achat (50/50 ; 70/30...). Jusqu'à la date du mariage, chaque concubin bénéficiera sur son propre foyer fiscal de l'avantage fiscal à hauteur de sa part dans l'indivision. Chacun pourra imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €. A compter de la date du mariage, l'imputation s'effectuera en commun au niveau du foyer fiscal.

27 - Quelle conséquence entraîne l'achat d'un bien immobilier en indivision bénéficiant du dispositif Robien ?

L'imputation de l'avantage fiscal se fera à hauteur de la part détenue dans le bien par chacun. Exemple pour le calcul de l'amortissement si l'acquisition est faite à parts égales pour un investissement de 100 000 € : chacun des indivisaires déduira l'amortissement correspondant à sa part soit 50 000 € x 8% = 4 000 € pour les 5 premières années. Le calcul se fera de la même manière pour les 10 années d'amortissement à 2,5%, quant aux loyers et charges, ils seront déclarés à hauteur de 50 % par chacun. Chaque coïndivisaire bénéficiera du plafond de 10 700 € sur son propre foyer fiscal.

28 - Suite à l'achat en indivision d'un logement soumis au dispositif Robien, est-il possible que l'un des coïndivisaires bénéficie de la totalité de l'avantage fiscal ?

Non, même si cela peut être avantageux fiscalement, la défiscalisation doit s'opérer en fonction de la participation de chacun dans l'indivision.

29 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?

Le décès n'entraînera pas remise en cause du dispositif mais les héritiers attributaires du bien ne peuvent pas le reprendre à leur compte, à l'exception du conjoint survivant.

30 - Quels sont les modifications apportées par la loi portant Engagement National pour le Logement ?

Cette loi met en place deux nouveaux dispositifs : * Le 1er volet modifie le dispositif Robien classique en lui substituant le dispositif Robien recentré. La date d'application est fixée au 1er septembre 2006 quel que soit le type d'opération (VEFA, Robien transformé, Robien réhabilité et logement que le contribuable fait construire). * Le 2nd volet crée le dispositif Borloo. Ce dernier a vocation à s'appliquer rétroactivement depuis le 1er janvier 2006.

31 - Quels sont les aspects principaux du dispositif Robien Recentré ?

Il réforme le dispositif Robien classique en introduisant de nouveaux principes : * La durée de l'engagement de location est désormais ramenée à 9 ans fermes. * L'amortissement du bien s'établit comme suit : o 6 % pendant 7 ans o 4 % pendant 2 ans o Les plafonds de loyers sont fixés par décret. Le territoire national est divisé en 4 zones (A - B1 - B2 - C). o Aucun plafond de ressources n'est prévu.

32 - Dans un investissement bénéficiant d'un régime fiscal spécifique avec une condition de ressources du locataire, que se passe t-il en cas d'augmentation des ressources de ce locataire en cours de bail ?

L’augmentation des ressources en cours de bail n'a pas de conséquence. En principe, il suffit que les conditions soient remplies au moment de la signature du bail.

33 - Quels sont les aspects principaux du dispositif Borloo ?

* La durée de l'engagement de location est fixée initialement à 9 ans, renouvelable 6 ans par période triennale. Soit 15 ans au total. * L'amortissement du bien s'établit comme suit : o 6 % pendant 7 ans o 4 % pendant 2 ans o 2,5 % période de 3 ans (durée maximale 6 ans) * Le montant de la déduction forfaitaire est fixé à 30 %. * Les plafonds de loyers sont fixés par décret. Le territoire national est divisé en 4 zones (A - B1 - B2 - C). * Mise en place de plafonds de ressources des locataires.

34 - Quelle est la date d'application du dispositif Borloo ?

Il s'applique à compter du 1er janvier 2006. Ce dispositif cohabite avec le dispositif Robien entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006 puis avec le Robien recentré à partir du 1er septembre 2006.

LMNP / LMP

1 - Fiscalement, dans quelle catégorie, les revenus de la location en meublé sont-ils imposables ?

Les loyers issus de la location en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

2 - Le loueur en meublé choisit-il son régime d'imposition BIC ?

Le loueur peut être soumis aux trois régimes d'imposition en BIC (selon les conditions imposées). S'il opte pour le régime des micro entreprises, il ne pourra pas constater de déficit : un abattement forfaitaire de 71 % (72 % pour les revenus avant 2006) s'appliquera sur les revenus. Cet abattement forfaitaire a fait l'objet d'une rectification rétroactive par la Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2007. La loi de finances pour 2006 avait annoncé un abattement de 68 %, celui-ci a été modifié dernièrement car l'impact sur l'assiette des cotisations sociales de la baisse des taux d'abattement n'avait pas été pris en compte en 2006.

3 - De quels avantages fiscaux bénéficie le loueur en meublé professionnel ?

Dans le cadre du LMP : * Les frais d'acquisition et de commercialisation sont au choix déductibles des revenus professionnels de l'année pendant laquelle la dépense a été engagée ou amortissables avec l'immeuble auquel ils se rapportent. * Les amortissements sont déductibles des recettes nettes, ils ne peuvent constituer un déficit imputable sur le revenu global et sont donc reportables sur un bénéfice net sans limitation de durée jusqu'à épuisement de la réserve. * Les immeubles objet de l'activité peuvent être exonérés d'ISF. * Les plus-values professionnelles peuvent être exonérées.

4 - De quels avantages fiscaux bénéficie le loueur en meublé non professionnel ?

Le statut LMNP permet d'imputer le déficit provenant des charges courantes sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC réalisés au cours de la même année, et le cas échéant des 6 années suivantes. Ainsi, le déficit peut être imputé sur des revenus de même nature autres que la location en meublé. Les amortissements ne sont imputables que dans la limite recettes - charges, l'excédent (le déficit) est reportable sur un bénéfice (BIC) ultérieur, sans limite dans le temps (Sur ce point précis, la règle est la même en LMP).

5 - Quelle est la définition juridique du loueur en meublé professionnel ?

Il s'agit d'un bailleur qui loue de manière habituelle un ou plusieurs logements meublés à usage d'habitation, que la location s'accompagne ou non de prestations accessoires. Cette personne doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés et avoir fait une déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises.

6 - Quelle est la définition fiscale du loueur en meublé professionnel ?

Il s'agit d'une personne inscrite au registre du commerce et des sociétés et qui retire de cette activité au moins 50% de ses revenus et 23.000 € de recettes annuelles.

7 - Quelle est la définition juridique du loueur en meublé non professionnel ?

Il s'agit d'un bailleur qui loue un ou plusieurs logements et qui a fait une déclaration d'activité au Centre de Formalités des Entreprises.

8 - Quelle est la définition fiscale du loueur en meublé non professionnel ?

Il s'agit du loueur non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou, s'il est inscrit, qui retire de cette activité moins de 50% de ses revenus globaux et moins de 23.000 € de recettes annuelles.

9 - Dans le cadre du dispositif LMP/LMNP, le seuil de 23 000 € doit-il être considéré HT ou TTC ?

Le seuil de 23 000 € s'entend TTC.

10 - Quels sont les éléments pris en compte pour le calcul des 50% concernant les revenus globaux en LMP/LMNP ?

Ces 50% représentent l'ensemble des revenus déclarés par le foyer fiscal. Il s'agit de l'ensemble des catégories de revenus (traitements et salaires, revenus fonciers, RCM …).

11 - Tout contribuable peut-il investir en LMP/LMNP ?

En LMP, l'inscription au RCS est obligatoire, cela écarte donc certaines professions qui ne peuvent pas exercer d'activité commerciale (fonctionnaires, médecins, notaires …). Pour ces personnes la seule solution de s'inscrire au RCS, donc d'avoir le statut de LMP, passe par la création d'une Société (EURL, SARL de famille, SNC) pour laquelle ils ne seront pas gérants. Le statut LMNP n'est pas concerné par cette restriction.

12 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMP entre-t-elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?

Oui, mais ces biens peuvent y échapper si le loueur en meublé professionnel remplit trois conditions cumulatives : * être inscrit au RCS, * avoir plus de 23.000 € de recettes annuelles * et que ces recettes correspondent à au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (ce seuil de 50 % est différent de celui prévu pour être considéré comme LMP, il s'agit ici de 50 % des revenus professionnels).

13 - La valeur des locaux loués dans le cadre du LMNP entre-t-elle dans l'assiette de calcul de l'ISF ?

Oui, c'est leur valeur au premier janvier qui doit être prise en compte.

14 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMP ?

Les plus-values réalisées dans le cadre du statut LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles : court terme ou long terme (CT ou LT). Les plus-values professionnelles sont exonérées pour la totalité de leur montant lorsque l’activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes annuelles exprimées toutes taxes comprises n’excèdent pas 250 000 €. Si les plus-values ne sont pas exonérées, les plus et moins-values de même nature (CT ou LT) se compensent pour dégager une plus ou moins-value nette.

15 - Quel est le régime fiscal des plus-values en matière de LMNP ?

Les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values privées, une exonération au bout de 15 ans est donc acquise. En effet, au delà de la 5ème année, un abattement de 10% par année de détention est appliqué sur le montant de la plus-value. Cela se traduit donc par une exonération totale au bout de 15 ans.

16 - Comment s'effectue la récupération de la TVA en LMP, LMNP ?

La TVA sera récupérée dans les 6 mois après la demande de son remboursement, faite au moment de la déclaration d'existence de l'activité qui correspond à la date de livraison.

17 - Quelles conséquences entraîne la revente d'un bien (sur lequel la TVA a été récupérée) dans un délai de moins de 20 ans après l'acquisition ?

La récupération initiale de la TVA n'étant acquise qu'après un délai de 20 ans, toute revente avant le terme entraînera une restitution du trop perçu de TVA. Par exemple, pour une revente à 15 ans, 5/20ème de TVA devront être remboursés par le propriétaire à l'Administration Fiscale.

18 - Existe-t-il des cas permettant de revendre avant le délai de 20 ans, un logement sur lequel la TVA a déjà été récupérée, sans avoir à en restituer une partie ?

Non, aucun cas n'exonère le vendeur de la restitution de la part de TVA au prorata des années restantes.

19 - Dans le cadre d'une opération LMP/LMNP, le calcul de la rentabilité tient-il compte des loyers HT ou TTC ?

La rentabilité se calcule toujours par rapport aux loyers HT, c'est à dire le montant perçu par l'investisseur. En effet, l'investisseur touchera les loyers TTC et reversera la TVA tous les trimestres (le taux de TVA sur les loyers est de 5,5%).

20 - En LMP/LMNP, quelles sont les durées d'amortissement ?

Pour l'immobilier, la durée varie entre 25 et 50 ans. Pour le mobilier entre 5 et 10 ans.

21 - La durée d'amortissement peut-elle être modifiée au cours de l'investissement LMP, LMNP ?

Non, cette durée est fixée lors de la première déclaration comptable et est définitive.

22 - Le passage du dispositif ZRR au dispositif LMNP est-il autorisé ?

Pour cela il faut attendre le terme de l'engagement de location (9 ans), meubler l'appartement, renouveler le bail commercial avec le gestionnaire (en stipulant qu'il s'agit d'une location meublée) et faire une déclaration d'activité de loueur en meublé non professionnel auprès du Centre de Formalités des entreprises.

23 - Un investisseur peut-il interrompre la location en LMP ou LMNP pour passer en revenus fonciers ?

Oui, il faut alors que le logement soit loué nu. Attention aux conséquences du changement : restitution d'une partie de la TVA, imputation des déficits industriels et commerciaux antérieurs...

24 - De manière générale en location meublée, que représentent les frais d'acquisition et comment s'imputent-ils ?

Il s'agit des frais de notaire, des droits de mutation et d'enregistrement, des frais d'insertion et d'affiches, et des commissions versées à un intermédiaire. Ces frais sont au choix : * déductibles en tant que charges des revenus de même nature de l'année où la dépense a été engagée, * ou amortis avec l'immeuble auquel ils se rapportent. Attention, lorsque l'investisseur se trouve en LMNP puisque au final le déficit non-professionnel ne pourra pas être imputé sur le revenu global, mais sur les bénéfices de même nature des 6 années suivantes. Le choix entre ces deux possibilités doit donc être techniquement réfléchi.

25 - De manière générale en location meublée, que représentent les frais d'établissement ?

Les frais d'établissement recouvrent les frais de constitution, frais de prospection et de publicité, frais d’augmentation de capital et d’opérations diverses. Ils sont au choix : * amortis sur une période ne pouvant excéder 5 ans, * ou bien déduits en tant que charge des revenus de même nature perçus l'année où la dépense a été engagée.

26 - En LMP/LMNP, le recours à un expert-comptable est-il obligatoire ?

Non, mais cela reste cependant fortement conseillé. Il s'agit d'une activité qui nécessite à la fois la tenue d'une comptabilité et certaines formalités.

27 - En LMP/LMNP, l'exonération de taxe foncière accordée en principe les 2 premières années s'applique-t-elle ?

Si l'investissement est effectué sur un bien immobilier neuf, l'exonération s'applique dans les mêmes conditions que le droit commun.

28 - Un investisseur qui perçoit plus de 23 000 € de recettes par an, est-il placé d'office sous le régime du LMP ?

Non, si l' immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés n'est pas effectuée, il reste sous le régime du LMNP

29 - Y a-t-il des particularités concernant le LMP et LMNP pour les expatriés et étrangers ?

Les expatriés, au même titre que les étrangers, à partir du moment où ils achètent un bien en France, sont soumis à la réglementation en vigueur en France. Dans le cadre du LMNP, ils doivent malgré tout faire une déclaration d'activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises. Il faut tout de même se reporter aux accords internationaux en vérifiant notamment l'existence d'une convention fiscale régissant les rapports entre les pays d'origine et la France.

30 - La location en LMP/LMNP est soumise aux charges sociales ?

Seul l'investisseur en LMP, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés est soumis aux charges sociales lorsqu'il réalise un bénéfice. Si l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une SARL, il est exempt de charges sociales à condition qu'il soit gérant minoritaire non salarié.

31 - Quel est le mode d'imposition d'un contribuable placé sous le régime micro-BIC ?

Le régime micro-BIC s'applique lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 76 300 € HT. Dans ce cas un abattement de 71% représentatif de toutes charges est appliqué par l'Administration Fiscale. Il n'est donc dans ce cas, pas possible de constater un déficit.

Girardin

1 - Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt prévue dans le cadre du dispositif Girardin ?

Il s'agit des personnes physiques ayant leur foyer fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM.

2 - Quelle est la date d'entrée en vigueur du dispositif Girardin ?

Le dispositif Girardin concerne les investissements réalisés à partir du 21 juillet 2003 et jusqu'au 31 décembre 2017.

3 - Quels investissements ouvrent droit au dispositif Girardin ?

L'investissement peut être réalisé de façon directe, ou indirecte par la souscription au capital de sociétés de construction de logements ou de SCPI. Les logements doivent être situés dans : * Les DOM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, * Les TOM : Nouvelle Calédonie, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie Française, Iles Wallis-et-Futuna et les Terres Australes et Antarctiques Françaises.

4 - Quel avantage fiscal procure le dispositif Girardin ?

Dans le secteur du logement, 3 réductions d'impôts différentes sont envisageables. La réduction dépendra de la fonction donnée au bien, elle sera de : * 50% s'il est affecté à la location en secteur intermédiaire (engagement de location durant 6 ans avec conditions de plafonnement de loyer et de ressources des locataires), * 40% en secteur libre (location durant 5 ans sans condition de loyer et ressources), * 25 % si le logement est occupé par l'investisseur à titre d'habitation principale. La réduction d'impôt est étalée sur 5 ans, sauf sur 10 dans le cas de l'occupation du logement par le propriétaire.

5 - Quelle conséquence entraîne une réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû par le contribuable ?

Si la réduction est supérieure à l'impôt dû par le contribuable, le reliquat est définitivement perdu.

6 - Quelle est la durée de l’engagement de location avec le dispositif Girardin ?

L'engagement est de 6 ans pour la location dans le secteur intermédiaire et 5 ans dans le secteur libre. Dans le cas de l'occupation à titre de résidence principale de l'investisseur, celui-ci doit y demeurer au moins 5 ans.

7 - Existe-t-il un délai imposé pour louer le logement après son achèvement avec le dispositif Girardin ?

Le logement doit être loué dans les 6 mois à compter de son achèvement.

8 - Quelle conséquence entraîne le départ à l'étranger d'un contribuable en cours d’investissement en Girardin ?

Les réductions d'impôt obtenues les années précédentes ne seront pas remises en cause. Durant la période où l'investisseur n'a plus son foyer fiscal en France il ne peut pas bénéficier des réductions. Les réductions correspondantes aux années d'absence sont définitivement perdues. Si avant la fin de la période de la réduction d'impôt, l'investisseur redevient fiscalement domicilié en France, il pourra bénéficier à nouveau des réductions restantes.

9 - La location à un ascendant ou descendant dans le cadre du dispositif Girardin est-elle possible ?

Oui, dès lors que cette personne ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Dans le cas contraire, il y aurait remise en cause du dispositif.

10 - Quels sont les cas de remise en cause de l’avantage fiscal en Girardin ?

Pour un logement acquis neuf ou construit par le contribuable, la réduction d'impôt est notamment remise en cause dans les cas suivants : * le logement n'est pas utilisé à titre de résidence principale par le contribuable, * le logement n'est pas utilisé à titre de résidence principale du locataire, * le logement n'est pas loué dans les six mois, * le logement est loué meublé ou équipé pendant la durée de l'engagement, le logement est loué au conjoint ou à un membre du foyer fiscal du contribuable, * le logement ouvrant droit à réduction fait l'objet d'une cession dans le délai prévu par l'engagement, * la propriété du logement est démembrée au cours de la période couverte par l'engagement. Une exception est toutefois prévue lorsque le démembrement résulte du décès du contribuable. Pour une location à caractère intermédiaire : * les conditions de ressources ne sont pas respectées à chaque conclusion d'un nouveau bail, * la condition de loyer n'est plus respectée à un moment quelconque au cours de la période couverte par l'engagement.

11 - Quelle conséquence entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu suivant l'investissement en Girardin ?

Une imposition supplémentaire, correspondant au total des réductions pratiquées, est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement ou la cession.

12 - L'achat en indivision est-il permis avec le dispositif Girardin ?

Oui, l'avantage fiscal se répartira selon le prorata détenu par chaque indivisaire.

13 - Quelle conséquence entraîne le divorce d'un investisseur bénéficiant du dispositif Girardin ?

Seul l'époux attributaire du bien bénéficiera de l'avantage fiscal. Si le bien reste en indivision, chacun des époux en bénéficiera à hauteur de sa part sur le bien. Mais, si le bien est vendu l'avantage fiscal sera remis en cause.

14 - Un logement placé sous le dispositif Girardin peut-il être démembré pendant la période d'engagement de location ?

Non, l'Administration Fiscale requalifiera l'opération. Toutefois, il n'y aura pas remise en cause de la réduction d'impôt en cas de démembrement suite au décès d'un des époux soumis à une imposition commune.

15 - La vente d'un logement bénéficiant du dispositif Girardin au terme de l'engagement de location est-elle soumise à une quelconque condition ?

Non, le contribuable est libre de vendre son logement à la fin de son engagement, sans aucune restriction.

16 - Le cumul des dispositifs Robien et Girardin est-il possible ?

Oui, à condition que cela ne porte pas sur le même logement.

17 - Le régime du Micro Foncier est-il compatible avec le dispositif Girardin ?

Oui, toutefois, si l'investisseur possède d'autres logements qui impliquent la soumission au régime du réel, l'ensemble des revenus fonciers sera concerné.

18 - Quel est l'impact du dispositif Girardin sur les revenus fonciers ?

Les revenus locatifs provenant d'un logement placé sous le dispositif Girardin sont déclarés sous le régime de droit commun des revenus fonciers. Cependant, si le logement procure un déficit foncier, ce dernier ne pourra pas être imputé sur le revenus global pendant toute la durée de l'engagement de location. Il sera uniquement imputable sur des revenus fonciers et reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

19 - Le nombre d'investissement est-il limité dans le cadre du dispositif Girardin ?

Non, un même contribuable peut effectuer plusieurs investissements simultanément.

20 - Concernant le dispositif Girardin, la base de calcul de la réduction d'impôt est-elle plafonnée ?

Oui, elle est plafonnée à 2 058 € HT/m² pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2008. Ce plafond est revalorisé chaque année au 1er janvier.

21 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?

Voir Robien.

22 - Que représente le déficit imputable de 10 700 € ?

Voir Robien

23 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?

Voir Robien

24 - Dans un investissement bénéficiant d'un régime fiscal spécifique avec une condition de ressources du locataire, que se passe t'il en cas d'augmentation des ressources de ce locataire en cours de bail ?

Voir Robien

25 - Pour un investissement en Girardin, quelle est la surface à prendre en compte pour le calcul de la réduction d'impôt ?

La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable, augmentée de la surface de la varangue dans la limite de 14 m².

26 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant outre-mer des logements neufs, quelle est l'année de référence pour l'application de la 1ère réduction d'impôt ?

Il s'agit de l'année pendant laquelle l'investisseur a souscrit les parts. Par exemple : souscription en 2009, la 1ère réduction d'impôt agira sur l'impôt dû au titre des revenus perçus en 2009.

27 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant outre-mer des logements neufs, comment se traduit cet investissement au niveau de l'ISF ?

Les parts font partie de l'assiette de l'ISF, par conséquent, elles doivent être prises en compte pour le calcul pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. Néanmoins, l'emprunt attaché à cet investissement vient augmenter la part du passif. Selon la situation, si l'actif est égal au passif, la conséquence est neutre pour l'ISF.

28 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant en Nouvelle Calédonie des logements neufs, quel est l'impact de cet investissement au niveau de la déclaration des revenus fonciers en France ?

Du fait de la convention fiscale existant entre la Nouvelle Calédonie et la France, seul le régime fiscal néo-calédonien s'applique sur les revenus tirés de cet investissement. Ce régime prévoit que les revenus sont exclusivement taxables sur le lieu de situation de l'immeuble. Par conséquent, il n'y a pas de déclaration de revenus fonciers à effectuer en France concernant cet investissement, il n'a donc pas à être mentionné sur un imprimé 2044.

29 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant en Nouvelle Calédonie des logements neufs, quels documents doivent être transmis à l'Administration Fiscale en France pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt correspondante à cet investissement ?

L'investisseur devra joindre 3 documents à sa déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle il entend bénéficier de la 1ère réduction d'impôt : * l'attestation de souscription du notaire, * l'attestation de la société précisant les surfaces du bien à prendre en compte, * l'engagement de conservation des parts de 5 ans. Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt, il devra également chaque année, compléter un imprimé 2042C.

30 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant outre-mer des logements neufs, quel est le devenir des parts en cas de décès du souscripteur, pendant la période d'indisponibilité de 5 ans ?

Les héritiers ne peuvent pas reprendre l'engagement. Seul le conjoint attributaire des parts, même en usufruit, a le droit de bénéficier de la réduction d'impôt, à condition de reprendre à son compte l'engagement pour la durée restant à courir.

31 - Dans le cadre de la souscription de parts de société construisant en Nouvelle Calédonie des logements neufs, quelle est la fiscalité applicable en terme de plus-value immobilière ?

Du fait de la convention fiscale existant entre la Nouvelle Calédonie et la France, seul le régime fiscal néo-calédonien s'applique. Ce régime ne prévoit pas d'imposition en cas de réalisation de plus-value immobilière. Par conséquent, les investisseurs ne seront pas taxables à ce titre.

ZRR / Demessine

1 - Quel est l'avantage fiscal procuré par un investissement en ZRR ?

Il s'agit d'une réduction d'impôt égale à 25% du prix d'acquisition du logement (20% dans le cas de travaux de réhabilitation).

2 - Quelles conséquences entraîne la revente d'un bien (sur lequel la TVA a été récupérée) dans un délai de moins de 20 ans après l'acquisition ?

Voir LMNP

3 - Existe-t-il des cas permettant de revendre avant le délai de 20 ans, un logement sur lequel la TVA a déjà été récupérée, sans avoir à en restituer une partie ?

Voir LMNP

4 - Le passage du dispositif ZRR au dispositif LMNP est-il autorisé ?

Voir LMNP

5 - Quels investissements sont concernés par la loi Demessine (ZRR) ?

La loi Demessine (ZRR) s'adresse aux particuliers qui investissent dans des résidences de tourisme (logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou réalisation de travaux) situées dans certaines zones du territoire (Zones de revitalisation rurale). L'engagement de location est de 9 ans. L'investissement peut être réalisé de façon directe ou indirecte par l'intermédiaire d'une société non-soumise à l'IS.

6 - La réduction d'impôt est-elle plafonnée dans le dispositif ZRR ?

Oui. La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à 50.000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et 100.000 € pour un couple (marié ou lié par un Pacs) soumis à une imposition commune. Par conséquent, la réduction maximale sera donc 12 500 € ou 25 000 €.

7 - Comment s'impute la réduction d'impôt dans le dispositif ZRR ?

Depuis le 1er janvier 2005 la réduction est au maximum étalée sur 6 ans. Le plafond de réduction annuel (25 000 / 6 = 4 166 €), peut entraîner la diminution du nombre d'années d'étalement.

8 - Un contribuable peut-il faire plusieurs investissements en ZRR ?

Non, il est impossible de cumuler plusieurs investissements en ZRR sur une même période. Seuls deux investissements, l'un après l'autre sont autorisés.

9 - Est-il possible d'investir en ZRR par le biais d'une SCI ?

Oui, un logement en ZRR peut être acquis par le biais d'une SCI ou toute autre société non soumise à l'IS. Les associés s'engageant à conserver leurs parts jusqu'à expiration de la période d'engagement de location.

10 - L'achat en indivision est-il possible en ZRR ?

Oui, la réduction d'impôt accordée à chaque indivisaire est alors calculée selon sa quote-part sur l'investissement.

11 - Quel est le point de départ de la réduction d'impôt pour un investisseur en ZRR ?

La réduction s'applique sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement du logement (ou d'acquisition si elle est postérieure).

12 - Quelles obligations entraîne un investissement en ZRR ?

Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

13 - Quels sont les cas de remise en cause de l’avantage fiscal en ZRR ?

Le non respect d'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Les principaux cas sont : * la cession du logement durant la période d'engagement de location, * le démembrement (hors cause de décès), * ou le défaut de location.

14 - En cas de décès de l'investisseur, le dispositif fiscal peut-il être repris par les héritiers ou le conjoint ?

Voir Robien

15 - L'investisseur peut-il personnellement occuper son logement acquis en ZRR ?

Oui, de manière temporaire, à condition que l'ensemble des séjours ne soit pas supérieur à 8 semaines par an. De plus, le revenu brut foncier déclaré doit être celui qui aurait été obtenu si le propriétaire lui-même n'avait pas occupé le logement.

16 - Quelles sont les zones bénéficiant de l'appellation de Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ?

La liste de ces zones est donnée par les décrets 96-119 du 14 février 1996 et 2001-1315 du 28 décembre 2001.

17 - Est-il possible de cumuler plusieurs régimes de location défiscalisée ?

Voir Robien

18 - Quelles sont les conséquences du décès d'un investisseurs, pour les héritiers d'un logement bénéficiant d'un dispositif fiscal spécial ?

Voir Robien

Malraux / Monuments Historiques

1 - Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du régime de la loi Malraux ?

Il doit s'agir d'un immeuble affecté à l'habitation, situé dans une zone sauvegardée ou une zone de protection du patrimoine. Ce logement doit être loué nu à titre de résidence principale dans les 12 mois de l'achèvement des travaux de restauration. De plus, un engagement de location de 6 ans doit également être pris par le propriétaire. Si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'IS, un engagement de conservation des titres de 6 ans doit être pris par les associés, la société s'engageant à le louer durant 6 ans.

2 - Quel est le principe du dispositif Malraux ?

Il permet de déduire certaines dépenses exposées dans le cadre de l'opération de restauration en plus des dépenses déductibles en application du droit commun, notamment : * frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration, * travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire, * travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs rendus nécessaires par les démolitions imposées, * travaux de transformation en logement, * travaux de réaffectation à l'habitation. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique selon le cas. Les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Les intérêts d'emprunt ne pouvant s'imputer qu'à hauteur des revenus fonciers ; s'ils sont supérieurs, la différence est reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

3 - Est-il possible de bénéficier du dispositif Malraux, si l'initiative de l'opération a été prise par une collectivité publique ou un organisme assimilé ?

Oui, le dispositif s'applique si l'opération est réalisée à l'initiative soit du propriétaire lui même, soit d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération (organisme HLM, association...).

4 - Quelles conséquences entraîne le non-respect des engagements ?

Le revenu global du propriétaire, de l'année de rupture sera majoré des déficits antérieurement imputés avec pénalités.

5 - Est-il possible de bénéficier du dispositif Malraux lorsque le bien est possédé par l'intermédiaire d'une SCI ?

Oui, le dispositif s'applique aussi aux immeubles détenus par une SCI ou une société non soumise à l'IS, dans ce cas les associés bénéficieront de l'avantage fiscal à concurrence de leur part. Ils devront s'engager à conserver les parts pendant une durée minimum de 6 ans.

6 - Comment traiter le déficit foncier lorsqu'un investisseur a d'autres revenus fonciers parallèles au dispositif Malraux ?

Les déficits doivent être traités séparément : * le déficit provenant des autres logements sera apprécié en fonction du plafond de 10 700 € (ou 15 300 € pour le Périssol). * Le déficit provenant du dispositif Malraux sera imputable sur le revenu global sans limitation.

7 - Le dispositif Malraux permet-il la location en meublé ?

Non, il est seulement applicable à la location nue.

8 - Quels immeubles peuvent bénéficier du dispositif "monuments historiques" ?

Le régime fiscal particulier appliqué aux immeubles historiques concerne : * Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire, * Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l'objet d'un agrément préalable spécial accordé par le directeur des services fiscaux du département, * Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis du service départemental de l'architecture et du patrimoine.

9 - Quelles sont les modalités de déduction des charges pour le dispositif "monuments historiques" ?

Si l'immeuble procure des recettes et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges peut être imputée sur les revenus fonciers (si un déficit est créé, l'imputation sur le revenu global est possible sans limite). Si l'immeuble ne procure pas de recettes imposables (immeuble ouvert gratuitement au public ou monument non ouvert à la visite), les charges foncières sont directement admises en déduction du revenu global. Si l'immeuble procure des recettes et est occupé par son propriétaire, les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputable sur le revenu global ; les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limitation).

10 - Les monuments historiques sont-ils soumis aux droits de succession et de donation ?

Non, ces biens sont exonérés de droits de succession et de donation à condition que les héritiers, donataires ou légataires souscrivent une convention (en contactant les ministères de la culture et des finances), prévoyant certaines conditions relatives aux biens.

11 - Les monuments historiques doivent-ils être pris en compte dans le patrimoine soumis à l'ISF ?

Oui, ils entrent dans le calcul de l'assiette imposable à l'ISF. L'évaluation doit cependant tenir compte de contraintes particulières dont ils sont grevés (ouverture au public, charges d'entretien ...).