|
Financement
 
Les grands types de financement
Le prêt amortissable
Lors d’un prêt amortissable, le remboursement du capital est étalé dans le temps.
L’échéance comprend l’amortissement qui représente la part de remboursement de capital, les intérêts, auxquels on peut rajouter le montant de l’Assurance Décès- Invalidité (ADI).
Si le prêt est à échéances constantes, la part des intérêts diminue avec le temps, alors que la part de l’amortissement augmente.
En effet, les intérêts étant calculés sur le capital restant dû (CRD), et le capital restant dû diminuant au fur et à mesure des échéances, le montant des intérêts diminue avec le temps. Ce qui entraîne réciproquement que la part d’amortissement augmente avec le temps.
Le prêt In Fine
Contrairement à un prêt amortissable, où le capital est remboursé au fur et à mesure des mensualités, dans un crédit in fine, le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme du prêt, en une seule fois. L’amortissement du prêt est différé : un prêt in fine correspond à une période de différé d’amortissement.
Ce prêt est obligatoirement associé à un produit de capitalisation commle e, par exemple, un produit d'assurance-vie. La banque veut en effet s’assurer que l’investisseur aura la capacité de la rembourser à l’échéance.
Le coût d’un crédit in fine est supérieur à celui d’un prêt amortissable puisque les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû.
Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt, et les frais accessoires à cet emprunt (frais de constitution de dossier, frais d'inscriptions hypothécaires, cotisations d’ADI, à la condition que ces frais accessoires soient effectivement acquittés par l’investisseur), sont des charges déductibles des revenus fonciers.
Donc pour les investisseurs fortement imposés (dans les deux dernières tranches du barème) et pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers, il est globalement plus intéressant de souscrire un prêt in fine pour financer leur investissement locatif. En effet, pendant toute la durée de l’emprunt, ils ne rembourseront alors que des intérêts (et des frais accessoires) qu’ils pourront déduire de leurs loyers.
Les modes de financement
Selon les projets à financer, il peut exister des périodes de préfinancement notamment dans le cadre d’opérations de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).
Différé d’amortissement
Ce type de différé est aussi dit différé partiel. L’investisseur ne doit rembourser que l’ADI et les intérêts intercalaires pendant la période de financement.
Le fait qu’il y ait une période de différé d’amortissement ne représente aucun coût pour l’emprunteur c’est simplement le moment du début du remboursement qui varie.
Différé totale
Il s’agit ici de différer non seulement le moment à partir duquel l’investisseur va commencer à rembourser le capital emprunté, mais aussi les intérêts. Les intérêts sont alors capitalisés et seront remboursés pendant la période d’amortissement.
Les pièges à éviter
Frais de dossier
Les frais de dossier peuvent parfois être prohibitifs auprès de certaines banques. Il convient donc d’y être attentif et de les négocier au plus près. Ces frais font partie intégrante du TEG (Taux Effectif Global).
IRA
L’IRA ou Indemnité de Remboursement Anticipé est appliqué. Il s'agit pour l'établissement financier qui vous a prêté de vous faire payer une pénalité en cas de remboursement anticipé du crédit (vous l'aviez fait pour douze ans et vous voulez le solder au bout de 7 ans).
Ces pénalités sont en général de 3% sur le Capital Restant Du (CRD) inscrit dans votre tableau d'amortissement. Si vous pensez solder le prêt avant son échéance il convient de négocier l’IRA avant l’acceptation de l’offre.
Il est à noter que ces pénalités n’existent pas dans le cadre d’un taux variable.
Calcul de vos mensualités
|
Un consultant vous rappelle
