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Bouvard
 
La 2ème loi de finances rectificative pour 2009 est venue modifier les anciens avantages attachés à ces investissements en mettant en place une nouvelle réduction d’impôt de 25 %, peuvent en bénéficier les actes notariés signés à compter du 1er janvier 2009. Elle annule et remplace l’ancien régime de réduction d’impôt de 5% instauré par la loi de finances pour 2009. Ce dernier ne trouvera pas à s’appliquer du fait de l’entrée en vigueur de la 2ème loi.
Depuis 2009, l’investisseur a donc le choix pour chacun de ses investissements en location meublée, entre le régime de l’amortissement déjà en vigueur avant 2009 et la nouvelle réduction d’impôt.
LOGEMENTS CONCERNES
L’investissement peut porter sur un ou plusieurs logements meublés situés dans une résidence telles que :
- Une résidence avec services pour étudiants
- Une résidence avec services pour personnes âgées
- Une résidence de tourisme loisir ou affaire classée
Seuls peuvent bénéficier de la réduction d’impôt, les investissements dont les actes ont été signés à compter du 1er janvier 2009 et qui, par ailleurs, remplissent les conditions nécessaires. Les actes signés avant cette date bénéficient du régime de l’amortissement de l’immeuble et des meubles. Il n’est pas tenu compte de dates d’ouverture de chantier ou de réalisation de travaux comme c’était le cas avec l’ancien régime de réduction d’impôt de 5% instauré par la loi de finances pour 2009. Il peut s’agir d’acquisitions de logements neufs ou en VEFA, ou d’acquisition de logements rénovés ou réhabilités. Plusieurs acquisitions par an sont possibles, ouvrant chacune droit à une réduction d’impôt dans la limite globale de 300 000 €. Il n’y a pas de limitation dans le nombre d’investissements, mais il existe une enveloppe globale de 300 000 € par an, au-delà de laquelle l’investissement ne procurera pas de réduction. Ces investissements sont de même, cumulables au titre d’une même année avec, un Scellier, un Girardin, et un ZRR. BÉNÉFICIAIRES
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit être une personne physique résidant fiscalement en France. Les sociétés sont en effet, exclues de ce type d’investissement, de même que les non-résidents. L'acquisition peut être réalisée en indivision. En revanche, l'avantage fiscal n'est pas applicable au titre des logements démembrés. Une mesure d'assouplissement est toutefois prévue en cas de décès d'un époux.
CONDITIONS D’APPLICATION
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, il est nécessaire de satisfaire à certaines conditions :
- L’investisseur doit conclure un bail commercial avec un exploitant pour au moins 9 ans.
- La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement des travaux.
Si l’investisseur ne respecte pas ces conditions, les réductions d’impôt dont il a bénéficié depuis la 1ère année seront remises en cause.
DURÉE DE LA REDUCTION D'IMPOT
9 ans.
CALCUL DE LA REDUCTION
Pour les actes signés en 2009 et 2010, la réduction d’impôt est égale à 25 % du montant de l’investissement HT plafonné à 300 000 €. Pour les actes signés en 2011 et 2012, elle sera égale à 20 %. Au-delà, la réduction d’impôt ne sera plus applicable. La base de calcul est constituée de la somme HT du foncier, de l’immeuble et des frais d’acte. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble rénové ou réhabilité, le prix des travaux HT se rajoute à la base de calcul.
Elle est répartie sur 9 années à compter de l’année d’achèvement et s’applique directement sur l’impôt dû. Si elle est supérieure à celui-ci, l’excédent se reporte sur une imposition ultérieure dans la limite de 6 ans.
AVANTAGE FISCAL
- L’investisseur bénéficiera de la récupération de la TVA qu’il a payée lors de l’acquisition sur l’immeuble et les meubles.
- Les loyers sont perçus régulièrement et sont revalorisés contractuellement dans le cadre du bail commercial.
- Les meubles seront amortis sur une base de 100 % sur 5 à 10 ans.
- Si l’immeuble a une valeur supérieure à 300 000 €, la partie excédentaire sera également amortie sur 40 à 50 ans.
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L’ensemble des charges engagées dans le cadre de cette activité sont déductibles des loyers perçus (frais de comptabilité, taxe foncière, intérêts d’emprunt et assurances).
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À compter de la 20ème année, l’investisseur pourra s’il le souhaite opter pour le régime micro BIC qui lui permettra de n’être imposé que sur la moitié des recettes perçues.
AVANTAGE PATRIMONIAL
- Prévoyance : Assurance décès invalidité sur le prêt
- Retraite : Constitution d’un patrimoine immobilier grâce à vos économies fiscales, votre participation et vos loyers.
CUMUL DES AVANTAGES FISCAUX
Il est strictement impossible, pour un même logement ou une même souscription de parts, de cumuler les avantages fiscaux de l'amendement Bouvard avec les lois Scellier, Robien Recentré, Borloo Populaire, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments Historiques.
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